KÜ BH 2024/21

[1] Az I–III. rendű alperesi érdekeltek mint eladók és a IV. rendű alperesi érdekelt mint vevő 2021. november 29-én adásvételi szerződést kötöttek a d-i /3, /1, /6, /7, /11, /12, /77 helyrajzi számú, a m-i /51 helyrajzi számú, valamint a z-i /21, /13, /15, /18, /46 és /53 helyrajzi számú ingatlanokra 120 000 000 forint egybefoglalt vételárért.

[2] Az ingatlanok változó módon az egyes eladók tulajdonát képezték, azok egymással nem szomszédosak.

[3] A szerződés 20. pontjában rögzítést nyert, hogy az ingatlanok egybefoglalt vételáron kerülnek eladásra, figyelemmel arra, hogy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 19. § (5) bekezdése szerint több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, vagy a földhasználati nyilvántartásra bejegyzett földhasználója ugyanaz a személy. A szerződő felek rögzítették, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok bejegyzett földhasználója ugyanaz a személy, a II. rendű alperesi érdekelt. Mindezekre figyelemmel elővásárlásra jogosult nyilatkozatot kizárólag az adásvételi szerződés egészére lehet tenni.

[4] A szerződés 36. pontjában a IV. rendű alperesi érdekelt vevő kijelentette, hogy a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés c) pontja és 18. § (2) bekezdés a) pont aa) alpontja alapján elővásárlásra jogosult mint helyben lakó szomszéd földműves, továbbá helyben lakó állattartó telepet üzemeltető földműves.

[5] Az adásvételi szerződés közzétételét követően a felperes 2022. február 11-én a szerződésben rögzített ingatlanok közül a z-i /21, /13, /15, /18, /46 és /53 helyrajzi számú ingatlanokra elfogadó nyilatkozatot tett, elővásárlási jogát a Földforgalmi tv. 18. § (1) bekezdés d) pontjára és a 18. § (4) bekezdés a), b) pontjaira alapította mint helyben lakó fiatal földműves, aki őstermelők családi gazdaságának tagja.

[6] Az alperes a 2022. április 21-én hozott 572787-4/2022. számú határozatával az adásvételi szerződés alapján a IV. rendű alperesi érdekelt szerződés szerinti vevő tulajdonszerzését az V. rendű alperesi érdekelt állásfoglalásának megfelelően jóváhagyta.

[7] Az indokolás szerint a felperes az adásvételi szerződést nem teljes terjedelmében fogadta el, annak ellenére, hogy az annak tárgyát képező ingatlanokat az eladók egybefoglalt vételáron adták el. Ezért a hatóság a felperes által benyújtott elfogadó nyilatkozatot a Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdését alkalmazva figyelmen kívül hagyta. Miután az V. rendű alperesi érdekelt állásfoglalásával a szerződés jóváhagyását a IV. rendű alperesi érdekelt szerződés szerinti vevővel támogatta, így a döntés ennek megfelelően került meghozatalra.

[8] A felperes eljárási és anyagi jogi jogsérelmekre való hivatkozással nyújtott be keresetet az alperes határozatával szemben.

[9] A törvényszék a 2022. november 17-én hozott 101.K.700.755/2022/14. számú ítéletében a keresetet elutasította.

[10] Az ítélettel szemben benyújtott 17. sorszámú felülvizsgálati kérelmében a felperes előadta, hogy jogi képviselője 2022. november 15-én megbetegedett, amelyet jelzett a törvényszék felé. A felperesi képviselő 2022. november 17-én bejelentette az alperes és a törvényszék lajstromirodája felé telefonon, hogy betegsége okán a tárgyaláson nem tud megjelenni és helyettesítéséről nem tud gondoskodni. Az aznap megtartott tárgyaláson a felperes igazolási kérelmét az elsőfokú bíróság érdemi döntés nélkül negligálta, arról nem döntött.

[11] A törvényszék a 2023. február 3-án kelt 101.K.700.755/2022/20. számú végzésében a felperes 17. sorszámú beadványát tárgyalási határnap elmulasztása miatt előterjesztett igazolási kérelemnek tekintette, annak helyt adott és elrendelte az eljárás folytatását.

[12] A törvényszék a 2023. április 13-án hozott 101.K.700.124/2023/11. számú ítéletében a 101.K.700.755/2022/14. számú jogerős ítéletét hatályában tartotta.

[13] Az indokolás szerint a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének a szerződéskötés időpontjában hatályos rendelkezése értelmében több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítése akkor lehetséges, ha a földhasználati nyilvántartásra bejegyzett földhasználó ugyanaz a személy, amely jelen esetben megvalósult, hiszen az a II. rendű alperesi érdekelt volt.

[14] Egyetértett a bíróság az alperes azon álláspontjával, miszerint a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének a szerződéskötéskor hatályos rendelkezéséből az a többletfeltétel, amelyre a felperes hivatkozik – nevezetesen, hogy több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítése csak akkor lehetséges, ha valamennyi eladásra kerülő ingatlannak ugyanaz a tulajdonosa, aki egyben azok bejegyzett földhasználója is – nem állapítható meg, az sem a jogszabályból, sem annak indokolásából nem olvasható ki.

[15] A Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdését az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CL. törvény (a továbbiakban: Módtv.2.) 79. § (1) bekezdése 2022. január 1-jével módosította, eszerint az egybefoglalt vételáron történő eladásra akkor is sor kerülhet, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek, és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább három éve a vevő.

[16] Ez a módosítás azt igazolja, hogy a hatályba lépett új rendelkezés egy, a korábbi szabályozástól tartalmilag eltérő, új szempontrendszert vezetett be, amely ezt megelőzően nem képezte az egybefoglalt vételár megállapíthatóságának kritériumát.

[17] A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 15. § (1) bekezdésére és az egységes alkotmánybírósági gyakorlatra is figyelemmel a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének 2022. január 1-jétől hatályos rendelkezését nem lehet a hatályba lépését megelőzően keletkezett tényekre és jogviszonyokra alkalmazni, ugyanis az a visszaható hatály tilalmába ütközne. Hasonló jogértelmezést fogadott el a Kúria Kfv.II.37.022/2023/6. számú ítélete [30] bekezdésében.

[18] A fentieket meghaladóan miután a felperes a perbeli ingatlanok közül kizárólag a z-i ingatlanokra vonatkozóan tett elfogadó nyilatkozatot, így az új ajánlatnak minősül és olyannak kell tekinteni, mint ha nem gyakorolta volna az elővásárlási jogát. [Földforgalmi tv. 21. § (9) bekezdése]

[19] A törvényszék „megjegyezte”, hogy az elővásárlásra jogosultak sorrendjében a IV. rendű alperesi érdekelt megelőzi a felperest, ezért egyébként is a vevővel kellett jóváhagyni az adásvételi szerződést a Földforgalmi tv. 30. § (1) bekezdése alapján.

[20] A perbeli ingatlanok esetében a II. rendű alperesi érdekelt a bejegyzett földhasználó, ezért a felperes alaptalanul hivatkozott arra is, hogy az alperes megsértette a tényállás-tisztázási és indokolási kötelezettségét.

[21] A törvényszék a fentiekre figyelemmel a korábban meghozott jogerős ítéletét a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 153. § (4) bekezdésére alapítottan hatályában fenntartotta.

[22] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítása iránt.

[23] Álláspontja szerint az ítélet sérti a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 2. §-át, 86. §-át, a Földforgalmi tv. 21. § (5), (9) bekezdéseit; az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 1. §-át, a 2. § (2) bekezdés a), b) pontjait, 6. § (1) bekezdését, valamint az Alaptörvény 25. cikkét, 28. cikkét, XXIV. és XXVIII. Cikkét.

[24] A felperes előadta, hogy a törvényszék 101.K.700.124/2023/11. szám alatt ítéletet hozott, amelynek [20] bekezdésében rögzítette, hogy a korábban meghozott 101.K.700.755/2022/14. számú ítélet, amelyben a felperes keresetét elutasítja, jogerős. Ugyanazon ügyben tehát két ítélet született, egy korábbi jogerős, valamint a jelen felülvizsgálati kérelemmel támadott ítélet. Ugyanakkor a Kp. szabályai szerint egy ügyben csak egy döntést hozhat az elsőfokú bíróság.

[25] A Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdését módosította a termelőszövetkezeti földhasználati jog alatt álló földrészletek tulajdonjogának rendezéséről és egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2020. évi XL. törvény (a továbbiakban: Módtv.1.) 83. § (2) bekezdése. Ennek jogalkotói indokolása többek között tartalmazza, hogy a törvényjavaslat az azonos földhasználó által használt földeket tekinti azonos dologösszességhez tartozónak. Ez adásvétel esetében fennállhat akár az eladó, akár a vevő vonatkozásában. A Módtv.1. indokolása az Indokolások Tárában 2020. évben a 66. szám alatt jelent meg.

[26] A fentiek szerint kizárólag abban az esetben lehet az egybefoglalt vételárat alkalmazni, amennyiben az eladó vagy a vevő használja az adásvétel tárgyát képező összes földterületet, vagy ezen földterületek egymással szomszédosak.

[27] Jelen esetben a II. rendű alperesi érdekelt az egyik eladó, aki az adásvétel tárgyát képező ingatlanoknak csak egy részében tulajdonos, viszont az összes ingatlant használja. Ezért az egybefoglalt vételár feltételei nem alkalmazhatóak mert nem áll fenn az a törvényi feltétel, hogy a II. rendű alperesi érdekelt rendelkezzen tulajdoni hányaddal az összes földterület tekintetében.

[28] Az Alaptörvény 28. cikke egyértelműen rendelkezik arról, hogy a jogalkalmazás során figyelembe kell venni a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását is.

[29] Az alperes nem tett eleget az Ákr. 62. §-a szerinti tényállás-tisztázási kötelezettségének, mivel nem vizsgálta érdemben, hogy a szerződés szerinti vevő joggal hivatkozhat-e a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésében foglaltakra. Továbbá döntését az Ákr. 81. § (1) bekezdésében írtak ellenére nem indokolta meg az egybefoglalt vételár alkalmazása tekintetében.

[30] A hatóság akkor döntött volna helyesen, ha a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének megsértése és téves alkalmazása miatt a szerződés jóváhagyását megtagadja.

[31] Téves a felülvizsgálati kérelemmel támadott ítélet [35], [36], [39], [40], [47] bekezdéseiben kifejtett érvelése, azok ellentmondanak az ítélet [33], [37] és [38] bekezdésében rögzítetteknek.

[32] Ugyanis maga az ítélet is hangsúlyozza a jogalkotó egyértelmű és kifejezett szándékát, amely alapján – és a bírósági gyakorlatra is figyelemmel – kétséget kizáróan megállapítható, hogy nem tekinthető visszaható hatályú jogalkalmazásnak annak vizsgálata, hogy a II. rendű alperesi érdekelt rendelkezik-e tulajdonjoggal valamennyi adásvétellel érintett ingatlant érintően és ennek hiányában a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdése alkalmazható-e.

[33] A Kúria törvényszék által hivatkozott Kfv.II.37.022/2023/6. számú ítélete eltérő tényállást és jogkérdést vizsgált.

[34] Az alperes, a IV. rendű alperesi érdekelt és az V. rendű alperesi érdekelt felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozták annak helyes indokai folytán.

[35] Az I–III. rendű alperesi érdekeltek felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztettek elő.

[36] A felülvizsgálati kérelem alaptalan.

[37] A Kp. 120. § (5) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.

[38] A Pp. 150. § (1) bekezdése értelmében, ha a fél vagy képviselője valamely határnapon önhibáján kívül nem jelent meg, vagy valamely határidőt önhibáján kívül mulasztott el, a mulasztás következményei – a (2) bekezdésben foglaltak kivételével – igazolással orvosolhatók. A 153. § (1) bekezdése szerint az igazolási kérelem tárgyában az a bíróság határoz, amelynek eljárása alatt a mulasztás történt, fellebbezési határidő elmulasztása esetén a másodfokú bíróság.

[39] A Pp. 153. § (4) bekezdése alapján, ha a bíróság az igazolási kérelemnek helyt ad, a mulasztó által pótolt cselekményt úgy kell tekinteni, mintha azt az elmulasztott határidőn belül teljesítette volna, az elmulasztott határnapon tartott tárgyalást pedig a szükséges keretben meg kell ismételni. Az új tárgyalás eredményéhez képest az elmulasztott tárgyalás alapján hozott határozat hatályban tartása vagy teljes, illetve részbeni hatályon kívül helyezése kérdésében is határozni kell.

[40] A törvényszék a 101.K.700.755/2022/14. számú ítélettel szemben előterjesztett felperesi felülvizsgálati kérelmet egyben a tárgyalási határnap elmulasztása miatt benyújtott igazolási kérelemnek is tekintette. Annak a 20. számú végzésében helyt adott és elrendelte az eljárás folytatását, majd a 101.K.700.124/2023/11. számú ítéletében a 101.K.700.755/2022/14. számú jogerős ítéletét hatályban tartotta.

[41] A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a törvényszék a Kp. 36. § (1) bekezdés g) pontja folytán alkalmazandó Pp. 150. § (1), 153. § (1) és 153. § (4) bekezdésének megfelelően járt el. A 153. § (4) bekezdése egyértelműen rögzíti, hogy amennyiben az igazolási kérelemnek helyt adó döntés az elmulasztott határnapon tartott tárgyalást érinti, akkor azt a szükséges keretben meg kell ismételni és az új tárgyalás eredményéhez képest határozni kell az elmulasztott tárgyalás alapján hozott határozat hatályban tartásáról vagy hatályon kívül helyezéséről.

[42] A törvényszék eljárása nem sérti a felperes által ebben a körben hivatkozott Kp. 2. §-át, 86. § (1) bekezdését valamint az Alaptörvény XXVIII. Cikk (1) és (7) bekezdését.

[43] A Kúriának ezt követően döntenie kellett arról, hogy – figyelemmel a felülvizsgálati kérelem tartalmára – a jogerős ítélet sérti-e a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének a szerződés megkötésekor hatályos szövegét.

[44] A felülvizsgálati bíróság e vonatkozásban elsődlegesen hangsúlyozza, hogy a felperes által hivatkozott Kfv.II.37.347/2020/7. számú kúriai ítélet (BH 2021.87.) jelen perben nem irányadó, mert annak tárgya a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének 2019. december 31-ig hatályos szövegének értelmezése volt, vagyis az, hogy több termőföld ingatlan egybefoglalt vételáron történő értékesítése esetén az egy üzemközponthoz tartozást mint törvényi feltételt miként kell értékelni.

[45] A Módtv. I. 83. § (2) bekezdése 2020. július 1-jei hatállyal állapította meg a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének módosított szövegét. E szerint több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, vagy a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználója ugyanaz a személy.

[46] A módosításhoz kapcsolódó – és az Alaptörvény 28. cikkére tekintettel a jogalkalmazás során kötelezően figyelembe veendő – jogalkotói indokolás szerint a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésében és a 47. § (5) bekezdésében foglalt „dologösszességként” történő eladás, illetve haszonbérbe adás esete számos jogalkalmazási probléma forrásául szolgál. A szabályozásban szereplő egy mezőgazdasági üzemközponthoz való tartozást jelenleg nem lehet megállapítani, hiszen nincs olyan szabály, amelynek alapján az üzemközpont nyilvántartásba vételénél be kellene a nyilvántartásba jegyezni az „üzemközponthoz tartozó” összes földnek a helyrajzi számát és ilyen regisztrálás teljességgel indokolatlan is lenne. Ezért a törvényjavaslat az azonos földhasználó által használt földeket tekinti azonos dologösszességhez tartozóknak. Ez adásvétel esetében fennállhat akár az eladó, akár a vevő vonatkozásában.

[47] A felülvizsgálati bíróság kiemeli, a Földforgalmi tv. szerződéskötéskor hatályos és a felek által a perben nem vitatottan alkalmazandó 19. § (5) bekezdésének nyelvtani értelmezéséből egyértelmű, hogy ez a jogszabályhely lehetőséget biztosít több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítésére akkor is, ha ugyanaz a személy a földhasználati nyilvántartásban bejegyzett földhasználója az adásvételi szerződésben szereplő földeknek. Ugyanakkor a kötelezően figyelembeveendő jogalkotói indokolás annyiban szűkíti ezt az értelmezést, hogy a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználó az eladó vagy a vevő lehet. Azonban az indokolás sem tartalmaz olyan megszorítást, hogy a földhasználati nyilvántartásba bejegyzett földhasználónak egyben valamennyi szerződéssel érintett ingatlanban tulajdonrésszel kell rendelkeznie. A Módtv.1 83. § (2) bekezdéséhez kapcsolódó jogalkotói indokolás szerint elégséges a Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdés második fordulatának megvalósulásához, ha valamennyi szerződésben szereplő ingatlan bejegyzett földhasználója ugyanaz a személy, aki legalább egy ingatlan eladója vagy vevője.

[48] A Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének szövegét 2022. január 1-jei hatállyal a Módtv.2. 79. § (1) bekezdése állapította meg oly módon, hogy több földnek egybefoglalt vételáron történő eladására akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak. Egybefoglalt vételáron történő eladásra akkor is sor kerülhet, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója a) az eladó vagy b) legalább három éve a vevő.

[49] A Földforgalmi tv. 19. § (5) bekezdésének szerződéskori szövegére vonatkozó kúriai értelmezést támasztja alá a Módtv.2. 79. §-ához adott jogalkotói indokolása. Ebben rögzítést nyert, hogy a jogalkalmazói visszajelzések, valamint az irányadó kúriai joggyakorlat áttekintése alapján indokolt a több föld dologösszességként történő átruházása egyes eseteinek pontosítása. Több föld egybefoglalt vételáron történő eladásának továbbra is az egyik alapesete, ha ezek egymással szomszédosak. A használó személyéhez kötődő kritérium azonban módosul. E szerint egybefoglalt vételáron történő eladásra sor kerülhet akkor is, ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek, de a földek bejegyzett földhasználója csak az eladó vagy legalább három éve a vevő lehet.

[50] Helytállóan rögzítette ítélete [40] bekezdésében az elsőfokú bíróság, hogy a 2022. január 1-jétől hatályos jogszabály-módosítás azt igazolja, hogy a hatályba lépett új rendelkezés a korábbi szabályozástól tartalmilag eltérő új szempontrendszert vezetett be, amely ezt megelőzően nem képezte az egybefoglalt vételár megállapíthatóságának kritériumát.

[51] A felülvizsgálati kérelemmel támadott elsőfokú ítélet [33], [37] és [38] bekezdései – a felperes álláspontjával szemben – nem ellentétesek a [35], [36], [39], [40] és [47] bekezdésekben foglaltakkal.

[52] A Kúria a jogerős ítéletet a Kp. 121. § (2) bekezdését alkalmazva hatályában fenntartotta.