PÜ BH 2024/233

[1] A felperesek 2021. március 8. napján adásvételi szerződést kötöttek az alperesekkel az alperesek tulajdonában álló ingatlan megvásárlására. A felek a vételárat 80 000 000 forintban határozták meg. A felperesek a szerződés megkötésekor foglaló címén 8 000 000 forintot átadtak az alpereseknek.

[2] A szerződés a vételár kiegyenlítésére a következőket tartalmazta: a felpereseknek a szerződés aláírásától számított 30 napon belül önerőből kellett megfizetni 16 000 000 forintot, 2021. július 15. napjáig a Lakáskassza Zrt.-től igényelt kölcsönből 54 570 000 forintot, 2021. augusztus 1. napjáig pedig a Magyar Államkincstár által folyósítandó családi otthonteremtési kedvezményből (CSOK) 1 430 000 forintot.

[3] A szerződésben az alperesek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a 16 000 000 forint megfizetésétől számított 30 napon belül az ingatlant tehermentesítik az azt terhelő jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom alól.

[4] A felperesek 2021. március 30. napján megfizették a 16 000 000 forintos vételárrészt, majd 2021. április 27. napján hitelszerződést kötöttek a Lakáskassza Zrt.-vel 54 800 000 forint összegre. A hitelszerződés szerint pénzintézet a kölcsönt a folyósítási feltételek teljesítéstől számított 15 nap alatt folyósítja. A folyósítási feltétel volt többek között a CSOK-ot folyósító pénzintézettől kiállított igazolás bemutatása a CSOK iránti kérelem jóváhagyásáról.

[5] A 16 000 000 forintos vételárrész megfizetését követő 30 napon belül csak részben történt meg az ingatlan tehermentesítése: 2021. április 26. napján törlésre került a bejegyzett jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom; a Magyar Állam javára lakásépítési kedvezmény biztosítására bejegyzett jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom azonban csak 2021. május 26. napján.

[6] A felperesek 2021. május 7. napján nyújtották be a Bank Nyrt.-nél a CSOK igénylésével kapcsolatos irataikat.

[7] A Lakáskassza Zrt. 2021. június 17. napján hitelígérvényt állított ki a felperesek részére 54 570 000 forint összegről.

[8] A felek 2021. július 6. napján a Lakáskassza Zrt. által rendszeresített szándéknyilatkozat-nyomtatványt írtak alá arról, hogy az ingatlan eladására és vételére vonatkozó szándékukat fenntartják az igényelt hitelösszeg folyósításáig. Az alperesek a nyomtatványt kézírással kiegészítették azzal, hogy 2021. július 15-ig, a szerződésben leírtak szerint tartják fenn a szándékukat.

[9] A Bank Nyrt. amiatt, mert a hitelszerződésben és a hitelígérvényben megjelölt hitelösszeg nem egyezett, 2021. július 13-án nyilatkozatot kért a felperesektől. Ezt követően 2021. július 14. napján elbírálta a CSOK iránti kérelmet és megállapította, hogy a felperesek jogosultak a támogatásra.

[10] A felek 2021. július 14. napján póthatáridőt tűztek az 54 570 000 forint megfizetésére, 2021. július 21. napjáig, és a Lakáskassza Zrt. kérésére újabb szándéknyilatkozatot írtak alá arról, hogy az adásvételi szándékukat fenntartják az igényelt összeg folyósításáig. Az alperesek ezt a nyilatkozatot is kiegészítették azzal, hogy szándékukat 2021.július 21-ig tartják fenn.

[11] A Lakáskassza Zrt. a kiegészített szándéknyilatkozatot nem fogadta el, a kölcsönt nem folyósította, ezért a felperesek határidőre az 54 570 000 forint vételárrészletet nem fizették meg.

[12] Az alperesek a felperesekkel kötött szerződéssel párhuzamosan vevőként maguk is adásvételi szerződést kötöttek, amely alapján őket 2021. július 20. napjáig vételárfizetési kötelezettség terhelte az eladók felé. Az alperesek a vételárat a részükre a felperesektől befolyt 54 570 000 forint vételárrészből tudták volna teljesíteni. Az eladók az alperesek fizetési késedelme miatt elálltak az adásvételi szerződéstől. Az alperesek az 5 000 000 forint foglalót elveszítették.

[13] Az alperesek ezt követően 2021. július 26. napján elálltak a felperesekkel kötött szerződéstől, és a felperesektől átvett összegekből visszafizettek a felpereseknek 16 000 000 forintot. A 8 000 000 forint foglalót megtartották.

[14] A felperesek keresetükben a részükről adott foglaló kétszeres összege és járulékai megfizetésében kérték az alperesek egyetemleges marasztalását.

[15] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

[16] Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította.

[17] Határozatának indokolása szerint a felek közti adásvételi szerződés meghiúsulásához nem az alpereseknek a Lakáskassza Zrt.-hez kézírással kiegészített szándéknyilatkozata vezetett, hanem az, hogy a felperesek CSOK-ügyintézése indokolatlanul elhúzódott, miáltal a harmadik vételárrészlet kifizetéséhez képest a kölcsönfolyósítás 15 napon belül került, és emiatt kellett szándéknyilatkozatot tenni. A 2021. július 15-i fix határidőhöz képest a felperesek csak 2021. július 20-án írták alá a CSOK támogatási szerződést. A Lakáskassza Zrt.-től igényelt összeg kifizetése viszont akkor volt lehetséges, ha igazolt a CSOK vételárrész megfizetése.

[18] A felperesek fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek mint egyetemleges jogosultaknak 8 000 000 forintot és ezen összeg után 2021. július 27. napjától a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező késedelmi kamatot.

[19] A jogerős ítélet indokolása szerint a törvényszék az elsőfokú bíróság által egyébként helyesen megállapított tényállásból – a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 369. § (3) bekezdés a) és c) pontja szerinti anyagi jogi felülbírálat alapján – eltérő jogi következtetésre jutott. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:185. § (2) és (3) bekezdésének értelmezésével megállapította, hogy az elsőfokú bíróság helytelenül következtetett a szerződés meghiúsulásának a felperesek felelősségét felvető okára. A felek szerződésének meghiúsulása olyan körülmények miatt következett be, amelyért egyik fél sem volt felelős, ezért a foglaló a felperesek részére visszajár.

[20] Kiemelte a másodfokú bíróság, hogy a CSOK támogatási szerződés megkötésének időpontja nem volt döntő, hiszen ebből a támogatási összegből a legutolsó vételárrészt kellett teljesíteni, illetve mert folyósítási feltétel nem a CSOK támogatási szerződés aláírása, hanem a CSOK támogatásra való jogosultságról szóló igazolás volt. Utóbbi pedig a vonatkozó határidő előtt rendelkezésre állt. Az alperesek állításával szemben nem igazolta a felperesek késedelmes ügyintézését a Bank Nyrt. sem: válasza szerint ugyanis az ügylet hosszabb elbírálását az idézte elő, hogy a hitelszerződéses és a szerződéses hitelösszeg eltért. A használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtésről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet (a továbbiakban: CSOK rendelet) 34. § (4) bekezdésére is figyelemmel a Bank Nyrt. tájékoztatása nem ad érthető magyarázatot arra, hogy nem a folyósítás, hanem a támogatás kedvező elbírálása milyen okból függött a jelzett körülménytől: attól, hogy a felperesek nem alacsonyabb, hanem magasabb összegre (55 000 000 forint) kötöttek kölcsönszerződést, amelyben a 200 000 forint hitelfolyósítási díj levonásával 54 800 000 forint volt a folyósítani vállalt kölcsön. A hitelígérvényben is 55 000 000 forint jelent meg, a lakásváráslásra adott összegként pedig 54 570 000 forint. Hangsúlyozta az ítélet, hogy a magasabb hitelösszeg a CSOK folyósítása szempontjából nem volt kockázatnak minősíthető, ezért mindenképpen érthetetlen a felperesektől 2021. július 13. napján – a pénzintézetre irányadó ügyintézési határidőn túl – kért irat a szerződés 3. pontjában rögzített nyilatkozat megismétlésére. Mindebből a CSOK ügyintézés kapcsán a felperesek indokolatlan késedelmére, gondatlan eljárására következtetni nem lehetett. Elfogadta ezért a másodfokú bíróság a felperesek fellebbezésben kifejtett érvelését arra, hogy nem állhat fenn felelősségük amiatt, hogy olyan határidőben kezdték meg a CSOK igénylést, amelyhez képest a jogszabályi határidőben lezajló banki ügyintézés mellett biztosítható lett volna a saját szerződésszerű fizetésük a CSOK rendelet 26. § (4a) bekezdés a) pontja szerint. A pénzintézet határidőben való eljárására, a hiánypótlási felhívás felesleges kibocsátására a felpereseknek nem volt ráhatása. Nem következett más a kérelem 2021. május 7-i benyújtásából sem.

[21] A CSOK rendelet 16. § (1) bekezdés a) pontja, 51/F. §-a és a Lakáskassza Zrt.-vel kötött szerződés 6. oldalán eszerint megnevezett folyósítási feltétel figyelembevételével értékelte a bíróság, hogy a szerződésben kikötött tehermentesítési kötelezettségüket az alperesek nem teljesítették, a határidőt túllépték, de mivel harmadik személyek nyilatkozatától, engedélyétől függött, megállapíthatóan ugyancsak olyan okból, amelyre nekik nem volt ráhatásuk.

[22] Mindebből a másodfokú bíróság arra következtetett, hogy a tehermentesítés alperesek oldalán jelentkező késedelme és a felpereseken kívül álló okból elhúzódott CSOK-ügyintézés együttes hatásaként került 15 napon belülre a Lakáskassza Zrt.-vel kötött szerződés szerinti kölcsön folyósítása, ami szükségessé tette a felek szándéknyilatkozatát. Az alperesek a nyilatkozatot kézírással mindkét alkalommal kiegészítették az általuk vevőként kötött szerződésre figyelemmel. A felperesek ezért nem voltak egyedül felelőssé tehetők a szerződés meghiúsulásáért: az olyan okból történt, amelyért sem a felperesek, sem az alperesek nem felelősek, mert az ügyintézés késedelmére a kérelem beadása után már nem volt ráhatásuk.

[23] A törvényszék a döntését a Pp. 383. § (2) bekezdése alkalmazásával a Ptk. 6:185. § (2) bekezdésének második mondatára alapította.

[24] Az alperesek felülvizsgálati kérelmükben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és elsődlegesen – tartalma szerint – az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, másodlagosan az ügyben másodfokon eljárt bíróság utasítását kérték új eljárásra és új határozat hozatalára.

[25] Arra hivatkoztak, hogy a jogerős ítélet a Ptk. 6:185. §-ába, a Pp. 2. § (2) bekezdésébe, 214. § (5) bekezdésébe, 279. § (1) bekezdésébe, 342. § (1) és (3) bekezdéseibe, 370. § (1) bekezdésébe, valamint a CSOK rendelet 26. § (4a) és (4b) bekezdéseibe ütközően jogszabálysértő. Ezen felül meg nem engedetten eltér a Kúria BH 2023.129. számú döntésétől.

[26] Állították, hogy a jogerős ítélet túlterjeszkedett a felperesek fellebbezésén, mivel az nem irányult a másodfokú bíróság által hozott döntésre. Az arra levont jogi következtetés, hogy a szerződés meghiúsulásáért egyik fél sem felelős, nóvum az ítéletben; minderre a felperesek az eljárás során érdemben nem hivatkoztak. A másodfokú bíróság nem alapíthatta a döntését olyan jogra, amelyet a felperesek a perben nem érvényesítettek.

[27] Kiemelték a felek közti adásvételi szerződés 3. pontját, a Bank Nyrt. felé tett 2021. július 13-i nyilatkozatot, a Lakáskassza Zrt. megkeresésére adott választ.

[28] Sérelmezték, hogy az ügyben másodfokon eljárt bíróság nem vette figyelembe a CSOK rendelet 26. § (4b) bekezdését, és tévesen értékelte a Bank Nyrt. 2022. november 15-én kelt iratát. A Bank Nyrt. vizsgált nyilatkozatának melléklete volt mindaz az iratmásolat, amelyből pontosan kitűnt álláspontjuk szerint, hogy a bank a CSOK rendelet 26. § (4b) bekezdése szerint megengedetten kérte a dokumentumok kiegészítését az eltérő kölcsönösszeg miatt. Utaltak emellett a Lakáskassza Zrt. 2022. november 18-i iratára, mely igazolja, hogy a társaság a felpereseket több ízben hiánypótlásra hívta fel a nem megfelelő dokumentumok, illetve a lejárt személyi okmányok ténye miatt, és ezek mellett volt további hiányosság a kézzel kitöltött nyomtatvány. Mindezeket a körülményeket a másodfokú bíróság nem értékelte, azt sem, hogy az alpereseknek nem volt ráhatása a hivatkozott körülményekre, azok egyedül a felperesek érdekkörében felmerülő hiányosságok voltak, és a hitelügyintézés részbeni elhúzódását, végül a foglaló elvesztése körében értékelhető felelősségüket vetették fel.

[29] Rámutattak arra is, hogy a jogerős ítélet sérti a nyilatkozattételre és a fellebbezés előterjesztésére vonatkozó eljárási szabályokat, mivel a felperesek fellebbezése számos olyan új tényállítást és hivatkozást tartalmazott, melyeket korábban a felperesek az elsőfokú eljárásban nem tettek meg. Ilyen volt a teljesítési határidő 2021. augusztus 1-jei ideje is. A másodfokú bíróságnak a fellebbezésben foglalt új tényállításokat, nyilatkozatokat figyelmen kívül kellett volna hagynia a Pp. 279. § (1) bekezdése szerint.

[30] Az anyagi jogi jogszabálysértések körében előadták, hogy a másodfokú bíróság értelmezésével szemben a Ptk. 6:185. §-a szerint a fél nem egyedül akkor köteles a foglaló kétszeres összegének megfizetésére, ha a szerződés neki felróható okból hiúsul meg, hanem abban az esetben is, ha az ő érdekkörében bekövetkezett ok vezet mindehhez, amelyért a felelőssége fennáll.

[31] A felperesek által megjelölt hitelösszeg eltérése kapcsán a késedelem egyértelműen abból a felperesi magatartásból eredt, hogy a Lakáskassza Zrt.-vel kötött szerződésben a lakáscélú kölcsön folyósítására szolgáló 55 000 000 forint eltért a 2021. július 17-i hitelígérvényben a lakóingatlan vásárlására fordítható összegként megjelölt 54 570 000 forinttól. A jogerős ítélet [29] és [33] bekezdésében foglaltakkal szemben a CSOK rendelet 26. § (4b) bekezdése meghosszabbítja az ügyintézési határidőt, ha a hitelintézet az igénylőtől a benyújtott dokumentumok kiegészítését kéri. A bank megkeresésre adott válasza igazolja, az ügy elbírálásának késedelméhez az vezetett, hogy a felperesek hitelösszege nem egyezett a szerződésben foglalt hitelösszeggel. A felperesek egyebekben a banki finanszírozás elmaradásának esetére is vállalták a vételár megfizetését, melynek nem tettek eleget.

[32] Megjegyezték végül, hogy amennyiben akár a bank, akár a Lakáskassza Zrt. felróható okból átlépte az ügyintézési határidőt vagy egyébként jogszabályi rendelkezést sértett, a felperesek ebből eredő igényüket velük szemben érvényesíthetik. Ezek a mulasztások a felek jogvitájában a felperesek érdekkörébe tartoznak.

[33] A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Egyetértettek a jogerős ítélet indokaival.

[34] A Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 423. § (1) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelem keretei között, a felülvizsgálattal támadott, azaz az elsőfokú ítéletet részben megváltoztató és a keresetnek részben helyt adó részében vizsgálta felül, és az ott megjelölt okból az alábbiak szerint jogszabálysértőnek találta.

[35] Előrebocsátja a felülvizsgálati eljárás lényegével és korlátaival kapcsolatban – egyben a felülvizsgálati eljárás kereteinek tisztázásához –, hogy a felülvizsgálati eljárás nem folytatása a jogerős ítélettel befejezett peres eljárásnak. A felülvizsgálat a jogerős ítélet, illetve az ügy érdemében hozott jogerős végzés és egyes további végzések ellen igénybevehető rendkívüli perorvoslat, amiből nemcsak az következik, hogy a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, és nem lehet tárgya sem olyan tény-, sem pedig jogkérdés, amely a megelőző eljárásban nem merült fel, de következik az is, hogy felülbírálati jogkörét a Kúria az adott ügyben nem irányadó, három kivételtől eltekintve, a felülvizsgálati kérelem korlátján belül, a törvényes határidőben érkezett perorvoslati kérelemben a szükséges tartalmi elemekkel előadott jogszabálysértések vizsgálatával gyakorolhatja.

[36] Megalapozatlanul hivatkozott a felülvizsgálati kérelem a Pp. ott megjelölt rendelkezéseinek megsértésére az ügyben. A felperesek elsőfokú ítélettel szemben benyújtott fellebbezésének – az alperesek értelmezésével szemben – nem egyedül az alperesek felelősségét állítóan volt tartalma; kiterjedt emellett arra is, hogy a felperesek nem tehetők felelőssé a perbeli szerződés teljesítésének meghiúsulásáért. A másodfokú bíróság nem terjeszkedett túl sem a fellebbezésen, sem pedig a kereseten: a felperesek előadása szükségképpen magában foglalta azt a tény- és ebből következő jogállítást is, hogy ők maguk a teljesítés meghiúsulásáért nem felelnek.

[37] Annak ellenére, hogy a másodfokú bíróság utalt a Pp. 369. § (3) bekezdés a) pontja szerint is gyakorolt felülbírálati jogkörére, az ügyben eljárt bíróságok határozatainak összevetésével, de magából a jogerős ítélet indokolása egészéből is kitűnik, hogy az első- és a másodfokú bíróság valójában nem eltérő bizonyítékértékelő munka (Pp. 279. §) eredményeként, hanem azonosan megállapított tényállás alapulvételével, az általuk egyezően megállapított tényekből jutottak eltérő jogi következtetésre.

[38] Az első- és a másodfokú bíróság érdemi döntéseinek eltéréséhez a foglaló anyagi jogi szabályozásának (Ptk. 6:185. §) eltérő értelmezése és az általuk erre figyelemmel más tartalommal meghatározott mérce vezetett.

[39] A jogerős ítélet jogszabálysértő jellegét tehát a Ptk. 6:185. §-ának értelmezése vetette fel.

[40] Ezzel kapcsolatban elsőként azt emeli ki a Kúria, hogy a másodfokú bíróság a Ptk. hivatkozott rendelkezésének értelmezésével nem ismertette azt az általa elvi jelleggel irányadónak vett szempontrendszert, amelyet a foglaló szankciós következményéhez alkalmazott. A jogerős ítéletben értékelt tények jogi minősítéséből és a ténylegesen levont konkrét jogkövetkezményből azonban mégis kiolvasható, hogy valójában felróhatósági alapú mércét alkalmazott. Ez a mérce azonban a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvénynek (a továbbiakban: régi Ptk.) a jelen ügyben nem irányadó szabályozását és az azt értelmező bírói gyakorlatot jellemezte.

[41] A Ptk. viszont szakított a felróhatósági alapú kontraktuális felelősségi mércével – szabályozási struktúrájában a szerződésszegésért való felelősség kimentési rendszere szigorú, objektivizált – és újraszabályozta a foglaló jogintézményét is.

[42] A Ptk. 6:185. §-a amellett, hogy az (1) bekezdésben egyértelművé teszi: a foglaló a kötelezettségvállalás megerősítéseként külön vállalt többletszankcióként kerül átadásra, közvetett tárgya korlátozott, és fogalmi elemei között nem szerepel már a „szerződés megkötésekor” kifejezés, a 6:185. § (2) bekezdésének második fordulatában, valamint a (3) és (4) bekezdésekben szabályozza – látszólag, szövegszerűen a régi Ptk. vonatkozó szabályaival [244. §, 245. § (1) bekezdés] azonos tartalommal, de valójában attól eltérő normatartalommal – azt az esetet, amikor a foglalóval biztosított kötelezettség teljesítése nem történik meg.

[43] Struktúrájában tehát a foglaló szankciós szabálya a Ptk. hatálya alatt is megmaradt: a foglaló a teljesítés meghiúsulásának a szankciója; a foglalóval biztosított kötelezettség félnek betudható nem teljesítése esetén az adott foglaló elvész, a kapott foglaló pedig kétszeresen jár vissza; ha pedig a foglalóval biztosított kötelezettség olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

[44] A foglaló szankciós jogkövetkezményeinek alkalmazásához azonban nem a felek magatartásának felróhatóságát, hanem a szerződés meghiúsulásáért való felelősségüket kell vizsgálni.

[45] A teljesítés alapvetően két okból hiúsulhat meg: egyrészt szerződésszegés, másrészt a kötelem teljesítés nélküli megszűnésének egyéb esetei miatt. Abban az esetben, ha a teljesítés meghiúsulása szerződésszegésre vezethető vissza, a felelősség kérdését elsősorban az határozza meg, hogy melyik fél szegte meg a szerződéses kötelezettségét. A fél a foglaló jogkövetkezményei alól a szerződésszegéssel okozott kár megtérítése alóli kimentés szabályai szerint mentesülhet. A kontraktuális kárfelelősség kimentési szabályának megváltozása folytán már nem a felróhatóságot kell vizsgálni: a fél magatartását az objektivizált háromelemű kimentési rendben kell minősíteni (Ptk. 6:142. §).

[46] A teljesítés meghiúsulását előidéző egyéb ok lehet a szerződés jogügyleti – a felek közös megállapodásán alapuló, illetőleg az egyik szerződő fél egyoldalú jognyilatkozatából (elállás, felmondás) eredő – felbontása vagy megszüntetése. E körben azt kell vizsgálni, mi volt a megszüntetés kiváltó oka: arra valamelyik fél szerződésszegése miatt szankciós jelleggel jogszerűen került-e sor; avagy kizárólag valamelyik fél szerződésszegésnek nem minősülő magatartása, illetve kizárólag az ő érdekkörében felmerült olyan körülmény miatt, amelynek elkerülése vagy elhárítása tőle elvárható volt. Ez utóbbi esetben a felelősség a teljesítés meghiúsulásáért ezt a felet terheli.

[47] A felülvizsgálattal támadott jogerős ítélet – eltérő jogi álláspontja miatt – nem a Ptk. fent bemutatott szempontrendszerének megfelelően vizsgálta a felek közti szerződés teljesítésének meghiúsulását, és emiatt nem is tért ki a felek idetartozó konkrét hivatkozásainak megfelelő értékelésére.

[48] A kifejtettek értelmében a Kúria a jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott, azaz a keresetnek az elsőfokú ítélet megváltoztatásával részben helyt adó részében a Pp. 424. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és a másodfokú bíróságot ebben a körben új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.

[49] A megismételt másodfokú eljárásban az előzőekben kifejtett szempontrendszer alkalmazásával kell állást foglalnia a bíróságnak a felek idetartozó hivatkozásai szerint a perbeli adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásért való felelősségről és a fellebbezés, illetve a kereset még elbírálandó része megalapozottságáról.