PÜ BH 2025/165

[1] A perbeli, háromlakásos társasház egyik lakását 2012. július 4-én a felperes vásárolta meg. A társasház 2007. március 31-én kelt alapító okirata értelmében a lakáshoz egy terasz tartozik, amely az alaprajz szerint L alakban veszi körül a felperes lakását, a terasz által körbezárt, téglalap alakú füvesített terület pedig szintkülönbséggel – körülbelül fél méterrel magasabban – csatlakozik a társasház kertjéhez, attól támfal és sövény is elhatárolja.

[2] A felperes az általa megvásárolt lakást, a teraszt, valamint a füves részt riasztóval vette körül és növényzettel is lekerítette azt a közös kertrésztől, utóbb pedig a füves területen földbe süllyesztett medencét helyezett el, úgy, hogy annak csatornáját a társasház közös csatornájába, áramrendszerét pedig a társasház közös áramhálózatába kötötte. A tulajdonostársak a jelen pert megelőző 2–3 évig a füves terület használatával kapcsolatos kifogást nem jeleztek, utóbb azonban közgyűlési határozatot hoztak, amelyben a felperest az eredeti állapot helyreállítására kötelezték (2022. április 25/1. számú közgyűlési határozat). A közgyűlési határozat érvénytelensége iránt a felperes által indított per folyamatban van.

[3] A felperes keresetével a füves terület elbirtoklással történő megszerzésének és arra vonatkozó tulajdonjoga bejegyzésének tűrésére kérte kötelezni az alpereseket a közös tulajdoni hányadok megfelelő módosításával, és arra tekintettel az alapító okirat módosítását is kérte, úgy, hogy a külön tulajdonú lakásához tartozó terasz az alapító okiratban foglaltakkal szemben nagyobb legyen. Másodlagos keresete az alapító okirat kijavítására az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: régi Inytv.) 54. § (4) bekezdése, a 5. § (1)–(2) bekezdése és a Ptk. 5:182. § (1)–(2) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésére irányult, úgy, hogy a terasz területe ténylegesen az általa meghatározott legyen, és kérte a tulajdoni hányadok ennek megfelelő rendezését. Az elbirtoklás kezdő időpontját 2004. november 3. napjában, míg záró dátumát 2019. november 4. napjában jelölte meg, rámutatva, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész esetén a PK 4. számú állásfoglalás értelmében tulajdoni hányad elbirtoklására is lehetőség van. Nézete szerint ez a szabály a perbeli esetben is irányadó, különös tekintettel arra, hogy a birtok ily módon történő megosztását a füves terület tekintetében a felek a közösség végleges megszüntetésének szánták, azt mindig is ő és jogelődei használták kizárólagosan, csupán építéshatósági okok miatt nem került sor a külön tulajdonként való feltüntetésére. Hangsúlyozta, hogy a tulajdonostársak a terület felperesi használata ellen 2022-ig nem tiltakoztak, ekkorra viszont az elbirtoklás bekövetkezett.

[4] A másodlagos keresetet illetően állította, hogy az ingatlan-nyilvántartás a valósággal ellentétesen tünteti fel a felperesi terasz területét, az ingatlan-nyilvántartás tartalma a valós állapothoz képest helytelen, ezért azt ki kell javítani.

[5] Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Hangsúlyozták, hogy a felperesi terasz L alakú, területe az alapító okirat és a tervek szerint is meghatározott, abba a füves terület nem tartozik bele. Az alaprajzzal egyező, tényleges állapotot 2016-ban a felperes változtatta meg, azzal, hogy a füves területen a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül medencét létesített. Ez a magatartás sérti a többi tulajdonos érdekét, korlátozza a közös terület használatát, elbirtoklásra nem vezethet. Hangsúlyozták: a füves terület a közös kertből mindaddig megközelíthető volt, amíg a felperes azt el nem kerítette és le nem burkolta. Nézetük szerint a terület közös pénzből történő gondozása meg is szakította az esetleges elbirtoklást. A másodlagos keresetet illetően arra hivatkoztak, hogy a kijavítás, illetve helyesbítés feltételei nem állnak fenn, mert az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés helyes.

[6] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletének indokai között kifejtette, hogy az elbirtokláshoz szükséges törvényi időtartam a perbeli esetben nem állapítható meg, a felperesi jogelődök ugyanis nem használták a perbeli területet, a felperesi használat kezdetétől számított 15 év pedig nem telt el.

[7] A másodlagos kereset az elsőfokú bíróság álláspontja szerint amiatt volt alaptalan, mert az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak megfelelően tartalmazza a felperesi terasz területét, az esetleges ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzés pedig bejegyzési, és nem helyesbítés iránti igény alapja lehet.

[8] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyó ítéletének részben eltérő indokai között rámutatott, hogy közös tulajdon esetén ugyan nem kizárt a tulajdoni hányad elbirtoklása, a felperes azonban a külön tulajdonához tartozó eszmei hányadrész mértékét kívánta elbirtoklás útján növelni. Mivel a társasház közös tulajdonban álló részei önálló ingatlanként nincsenek nyilvántartva, jogi értelemben nem léteznek, ezért elbirtoklásukra sincs mód. Utalt a Kúria Pfv.I.21.160/2016/5. számú határozatára, amely szerint a társasházi közös tulajdoni hányad elbirtoklása fogalmilag kizárt, emiatt az elsődleges kereset nem teljesíthető. A másodlagos keresetet illetően egyetértett az elsőfokú bíróság indokaival: nincs olyan ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, amelyet az alapító okirat tartalma miatt módosítani kellene.

[9] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a keresetének helyt adó ítélet hozatalát, másodlagosan az első- vagy másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet az Alaptörvény 28. cikkét, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:44. § (1) és (4) bekezdéseit, valamint Inytv. 5. § (2) bekezdését sértette meg, továbbá ellentétes a PK 4. számú állásfoglalásban kifejtettekkel.

[10] Nézete szerint a másodfokú bíróság jogszabályban elő nem írt többletfeltétel hiányát értékelte a terhére, a jogerős ítéletben hivatkozott eseti döntés az eltérő tényállások miatt a jelen esetre nem irányadó, az ítélet jogi indokolása pedig indokolatlanul szűkíti az elbirtoklás megállapíthatóságát. Nyomatékosította, hogy a tulajdonostársak véglegesnek szánták a terület megosztását, az alperesek azt nem is használták, a jogvita oka éppen az, hogy a tényleges helyzetnek megfelelő „végleges rendezés elmaradt”. Az elkülönült használatot az is alátámasztja, hogy a kérdéses ingatlanrész – kizárólagos felperesi használatban – mindig a felperesi teraszhoz tartozott, így az nem lehet egyidejűleg a közös kert része is. Nézete szerint a PK 4. számú állásfoglalásnak megfelelően az eszmei hányadok minimális módosításával keresete teljesíthető, a füves részt a társasháztól meg tudja vásárolni. Hangsúlyozta: esetében a tulajdoni lap már tartalmazza a teraszt az önálló ingatlanához alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségek megjelölés alatt, ezért nincs szükség arra, hogy „az ingatlan egészére, egész tulajdoni illetőségre, illetve ezek eszmei hányadára” tulajdonjogot jegyezzenek be. Ebből fakad a másodlagos keresettel orvosolni kért anomália is: az alapító okirat valótlan adatának a valóságnak megfelelő kiigazításával tulajdoni igénye teljesíthető. A jogerős ítélet nincs tekintettel arra, hogy a terasz felperesi külön tulajdon és sosem tartozott a társasház közös kertjéhez. Mivel a külön és közös tulajdonú területeket felperesi szándék szerint rögzítő alapító okirat – az alperesek rosszhiszemű magatartása miatt – nem áll rendelkezésre, igényét csak elbirtoklás útján érvényesítheti. Hangsúlyozta: sem a terasz tényleges mérete, sem felperesi használata nem vitás, kifejezetten a medence létesítése eredményezte, hogy az alperesek az őket megillető tulajdoni hányadra hivatkoznak. Nyomatékosította, hogy keresetével nem a forgalomképtelen eszmei hányadot kívánja elbirtokolni: a külön tulajdonába tartozó terület növekedése eredményezi az eszmei hányad mértékének minimális változtatását. Utalt az elsőfokú eljárásban csatolt geodéziai felmérésre, amely a 2004-ből származó fényképekkel együtt alátámasztja, hogy a társasház alapító okiratának melléklete és a terület mértékére vonatkozó megállapítása nem valós. A felülvizsgálati tárgyaláson hivatkozott a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 10. § (2) bekezdésének 2025. január 1-jétől módosuló rendelkezésére, amely a külön tulajdon bővítése esetére lehetővé teszi a közös tulajdon értékesítését.

[11] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

[14] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[15] A felperes anyagi jogi szabály, a Ptk. elbirtoklásra vonatkozó 5:44. §-ának, valamint az Inytv. 5. § (2) bekezdésének a megsértését rótta fel a bíróságoknak, álláspontja szerint ugyanis e jogszabályhely téves értelmezése vezetett a keresetét elutasító döntéshez.

A felperes felülvizsgálati érvelésével kapcsolatban a Kúria rámutat: a másodfokú bíróság helyesen észlelte, hogy a felperes a társasház osztatlan közös tulajdonában álló telekrészt kívánt elbirtokolni, az alapító okiratból ugyanis a terület jogi jellege világosan kitűnik (alapító okirat ... pont). Az alapító okiratban foglaltakkal ellentétes tényleges helyzetet – a füves terület külön tulajdoni jellegét – a felperes nem igazolta, nem is igazolhatta, földrészlet vagy annak meghatározott része ugyanis a Ptk. 5:85. § (1) bekezdése értelmében nem lehet társasházi külön tulajdon tárgya. A tulajdonostársak külön tulajdonába a Ptk. fogalmi meghatározása szerint kizárólag lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség kerülhet, ennek megfelelően tünteti fel a perbeli alapító okirat is a füves területet a közös tulajdon tárgyai között. Tekintve, hogy a társasháztulajdon sajátossága, miszerint a közös tulajdoni hányad kizárólag a külön tulajdonnal együtt forgalomképes, a másodfokú bíróság helyesen utalt az azonos jogkérdésben azonos jogi álláspontot kifejtő precedenshatározatra is: az osztatlan közös tulajdonba tartozó társasházi terület önállóan forgalomképtelen, ekként elbirtoklás tárgya sem lehet.

[16] A Tht. 10. §-a a forgalomképtelenség alól – szoros korlátok között – valóban kivételt enged, kizárólag abban az esetben azonban, ha a közös tulajdonban álló ingatlanrésszel a külön tulajdon tárgya bővíthető vagy az önálló ingatlanként kialakítható [Tht. 10. § (1) bekezdés]. Az adott esetben a felperes kizárólag a felülvizsgálati kérelmében – vélhetően a jogerős ítélet indokaira figyelemmel – tett kifejezett előadást arra, hogy az elbirtokolni kívánt területtel a külön tulajdonát kívánja gyarapítani. Mindamellett, hogy felülvizsgálati kérelmet nem lehet megváltoztatni, kiegészíteni, a Kúria utal az előzőekben kifejtettekre: a társasház osztatlan közös tulajdonában álló telek részben sem kerülhet a tulajdonostársak külön tulajdonába, a törvény szerint ugyanis társasházi külön tulajdon tárgya csak lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség lehet. Mindezek alapján nincs mód arra, hogy a perbeli területet a felperes – akár közös tulajdoni hányad, akár külön tulajdon formájában – elbirtoklással megszerezze, ezért a Kúria csupán utal arra, hogy a felperes által hivatkozott használati megosztás a mondottakon túl is kizárja az elbirtoklás központi tényállási elemének, a sajátkénti birtoklásnak a megvalósulását.

[17] Nem tévedtek a bíróságok a másodlagos jogcím tekintetében sem, az alapító okirat ugyanis helyesen tünteti fel a perbeli terület jogi jellegét. A Kúria hangsúlyozza, hogy az alapító okirat sajátos szerződés, ún. „státus aktus”, kötelező tartalma a külön- és közös tulajdoni területek, ingatlanrészek meghatározása [Tht. 9. § a)–c) pont], az egyes építészeti egységek általa nyerik el a külön- vagy közös tulajdoni jogi státuszukat. Értelemszerűen az alapító okirat esetében is elképzelhető téves megjelölés, ami valóban lehet ingatlan-nyilvántartási kijavítás, illetve kiigazítás alapja, erre viszont csak akkor van mód, ha a tévedés valamilyen más módon – elsősorban más okirattal – igazolható, valamilyen releváns adathoz képest megállapítható. A felperes azonban a saját előadásán kívül semmilyen más módon nem igazolta az alapító okirat téves megjelölésével kapcsolatos állítását, az alapító okirattal ellentétes tartalmú releváns bizonyítékot nem csatolt, ezért helyes a másodlagos jogcímet illető elutasító döntés is. Utal a Kúria arra, hogy a felperes által csatolt és a felülvizsgálati érvelésében hivatkozott „geodéziai felmérés” 2023-ban készült, azaz a jelenlegi, felperes által kialakított állapotot tükrözi, így nem releváns a terület alapításkori jogi jellegét illetően, nem alkalmas tehát a felperesi előadás alátámasztására. A 2005-ben készült képek pedig csak azt támasztják alá, hogy a füves terület közvetlenül a felperesi terasz mellett helyezkedik el, nem változtat azonban a terület műszaki minősítésén: telekrészlet, nem pedig lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségcsoport, külön tulajdon tárgya nem lehet. A felperes a felülvizsgálati kérelmében ugyan utalt az Inytv. 5. § (2) bekezdésének megsértésére, ezzel összefüggő tartalmi kifejtést azonban abban nem tett, ezért azzal kapcsolatban a Kúria sem vizsgálódhatott.

[18] Az ismertetett indokok alapján, mivel jogszabálysértés nem történt, a Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.