PÜ BH 2025/166

[1] Az I. rendű alperes 1978. október 1-jétől munkaviszonyban állt a felperesnél. A felperes 1984. szeptember 14-én az I. rendű alperes részére kiutalta a perbeli lakást mint szolgálati lakást. A felperes és az I. rendű alperes a kiutaló döntés alapján 1984. október 9-én lakásbérleti szerződést kötöttek az I. rendű alperes szolgálati lakásra jogosító munkaköre megszűnéséig terjedő időre. A szerződésben rendelkeztek arról, hogy ha a bérlő az államvasúti munkaviszonyát a lakáskiutalástól számított 10 éven belül a nyugdíjazás kivételével bármely okból megszünteti, vállalja, hogy legkésőbb a munkaviszony megszűntét követő hónap utolsó napjáig a lakást minden elhelyezési (cserelakás) igény nélkül elhagyja. Kikötötték, hogy a lakásbérleti jogviszony megszűnését követően a bérlő nem lakbért, hanem lakáshasználati díjat köteles fizetni, és nem illetik meg azok a jogok, amelyeket jogszabály kizárólag a bérlőnek biztosít.

[2] Az I. rendű alperes 2021. január 24-én betöltötte az öregségi nyugdíjkorhatárt. Megelőzőleg a központvezetőtől kért tájékoztatást arról, hogy a nyugdíjba vonulása érdekében a munkaviszonya miként szüntethető meg. A központvezető tájékoztatása alapján nyugdíjba vonulási kérelmet terjesztett elő a felperes munkáltatói jogutódjánál, amelyet a munkáltató munkavállalói felmondásnak tekintett. Annak alapján az I. rendű alperes munkaviszonya 2021. január 23-án megszűnt, és 2021. január 24-től öregségi nyugdíjas.

[3] A felperes 2021. június 9-én tájékoztatta az I. rendű alperest, hogy a szolgálati lakásra kötött bérleti szerződés megszűnt, egyúttal ugyanezen lakásra 2 éves határozott idejű bérleti szerződést ajánlott számára, amelyet az I. rendű alperes a határozott idő kikötése miatt nem fogadott el.

[4] A felperes megváltoztatott keresetében az alpereseket arra kérte kötelezni, hogy a fenti szolgálati lakást elhelyezési igény nélkül, ingóságaiktól kiürítve, tiszta, rendezett állapotban hagyják el, és adják a birtokába. Állította, hogy a lakásbérleti szerződés az I. rendű alperes szolgálati jogviszonyának megszűnésével megszűnt, és az I. rendű alperes jogcím nélküli lakáshasználónak minősül. Álláspontja szerint az I. rendű alperest cserelakás azért nem illeti meg, mert neki felróhatóan, a rendes felmondása miatt szűnt meg a munkaviszonya. Előadta ugyanakkor azt is, hogy ha mégis terheli a cserelakás felajánlásának kötelezettsége, akkor annak eleget tett, hiszen a korábbi szolgálati lakásra 2 éves határozott idejű lakásbérleti szerződést ajánlott fel az I. rendű alperesnek, aki ezt nem fogadta el. Keresetének jogalapjaként – egyebek mellett – a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) 23. § (2) bekezdését, valamint a 75. § (1)–(2) bekezdését jelölte meg.

[5] Az alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Hivatkozásuk szerint a felek jogviszonyára a lakásbérleti szerződés megkötésének időpontjára tekintettel a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Lakásrendelet) szabályait kell alkalmazni. Vitatták, hogy az I. rendű alperes munkaviszonya rendes felmondással szűnt volna meg. Hangsúlyozták továbbá, hogy a felperest cserelakás felajánlási kötelezettség terheli, és amíg határozatlan idejű szerződéssel cserelakást nem ajánl fel, addig a lakás elhagyására nem kötelezhetőek.

[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresettel egyezően kötelezte az alpereseket a lakás elhagyására és annak a felperes birtokába adására.

[7] Megállapította, hogy a felek a szolgálati lakásra nem határozatlan idejű, hanem a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) szerinti bontó feltétel bekövetkezéséig, azaz az I. rendű alperes munkaviszonya megszűnéséig tartó időre kötöttek lakásbérleti szerződést. Ennek alapján azt a következtetést vonta le, hogy a lakásbérleti jogviszony a munkaviszony megszűnésével a szerződés erejénél fogva, automatikusan megszűnt, és az I. rendű alperes 2021. január 24-től jogcím nélküli lakáshasználónak minősül.

[8] A felek jogviszonyára elsődlegesen a szerződést, másodlagosan a régi Ptk. mellett a Lakás tv. rendelkezéseit tartotta alkalmazandónak. Az utóbbi jogszabály esetében figyelemmel volt arra, hogy annak 75. §-a átmeneti rendelkezéseket tartalmaz az 1994. január 1-jei hatálybalépés előtt a szolgálati lakásokra kötött bérleti szerződésekre. A szerződés megszűnése körében a Lakás tv. rendelkezéseit és a felek szerződésének kikötéseit egymással összhangban állónak tekintette.

[9] A tanú- és okirati bizonyítás eredménye alapján azt állapította meg, hogy az I. rendű alperes munkaviszonya a nyugdíjazása miatt, tehát nem neki felróható okból szűnt meg. Erre figyelemmel rögzítette, hogy a felperest a Lakás tv. 75. § (2) bekezdés a) pontja alapján cserelakás felajánlási kötelezettség terhelte. Álláspontja szerint pedig a felperes azzal, hogy a 2021. június 9-i levelében a korábbi szolgálati lakásra 2 éves határozott idejű bérleti szerződést ajánlott fel az I. rendű alperesnek, az említett kötelezettségének eleget tett. Kiemelte: a felperesnek nincs olyan szerződéses vagy jogszabályi kötelezettsége, hogy határozatlan idejű bérleti szerződést kell felajánlania a volt munkavállalója részére. Ezzel kapcsolatban értékelte azt is, hogy az I. rendű alperes bérleti jogviszonya határozott idejű volt, mivel a felperessel a munkaviszonya megszűnéséig mint bontó feltétel bekövetkezéséig kötöttek bérleti szerződést.

[10] Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a keresetet elutasította.

[11] Mindenekelőtt észlelte, hogy a perbeli igény a II–III. rendű alperesekkel szemben nem volt érvényesíthető. Ezt azzal indokolta, hogy a II–III. rendű alperesek az I. rendű alperes mint bérlő által befogadott, vele együtt lakó személyek, és mivel a felperessel nem álltak bérleti jogviszonyban, ezért tőlük a lakás kiürítése, visszaadása a Lakás tv. 17. § (1) bekezdése alapján nem követelhető. Emiatt a perben állásukat szükségtelennek nevezte. Miután azonban a II–III. rendű alperesek a perbeli legitimáció hiányával nem védekeztek, és ezen az alapon a fellebbezésben sem támadták az elsőfokú ítéletet, ezért ezt a fellebbezési eljárásnak a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 370. § (1) bekezdése szerinti korlátai miatt nem vette figyelembe.

[12] Helyesnek minősítette az elsőfokú bíróságnak azt a megállapítását, hogy a szerződő felek a bérleti szerződést bontó feltétellel kötötték. Nem értett egyet ugyanakkor azzal, hogy a szerződés határozott időre szólt. Rámutatott arra, hogy a bontó feltétel a régi Ptk. 228. § (2) bekezdése értelmében egy bizonytalan jövőbeli esemény, amely a szerződés hatályát megszünteti, tehát nem időhatározás, és határozott idejű szerződésnek csak az időhatározással kötött szerződést lehet tekinteni. Ehhez képest azt állapította meg, hogy az adott esetben a határozatlan idejű bérleti szerződés a Lakás tv. 23. § (2) bekezdés második fordulata alapján, a bontó feltétel bekövetkeztével szűnt meg.

[13] Helytállónak tartotta az elsőfokú bíróságnak azt a jogi álláspontját, hogy a bérleti szerződés megszűnésére nem a Lakásrendelet, hanem a Lakás tv. 75. § (2) bekezdése volt alkalmazandó, mert ez a törvény hatálybalépése előtt kötött szerződésekre vonatkozó átmeneti rendelkezés. A fellebbezési eljárásban a felek között már nem vitatottnak tekintette, hogy az I. rendű alperes munkaviszonya a nyugdíjazása miatt szűnt meg, tehát nem neki felróható okból, és ennélfogva a Lakás tv. 75. § (2) bekezdés a) pontja alapján a felperest cserelakás felajánlási kötelezettség terhelte.

[14] A Lakás tv. 75. § (1) és (2) bekezdését illetően kifejtette, hogy e rendelkezések alapján a bérleti jogviszony a munkaviszony megszűnésével egyidejűleg, a törvény erejénél fogva szűnik meg, ezzel pedig teljesül a bérlő visszaadási kötelezettségének a Lakás tv. 17. § (1) bekezdése szerinti feltétele. A Legfelsőbb Bíróság és a Kúria határozataira is hivatkozással kiemelte, hogy a Lakás tv. 75. §-ában szabályozott cserelakás felajánlási kötelezettséget nem lehet másként értelmezni, minthogy a bérlőt a visszaadás kötelezettsége nem terheli addig, amíg a bérbeadó megfelelő cserelakást fel nem ajánl. Hivatkozása szerint pedig megfelelő cserelakásnak az „e törvény szabályainak megfelelő”, vagyis a Lakás tv. 26. §-ában foglaltakat kielégítő lakás tekinthető. Mindezek alapján az adott esetre nézve azt a következtetést vonta le, hogy a felperes részéről egy határozatlan idejű bérleti szerződést követően az I. rendű alperes által jelenleg lakott szolgálati lakás cserelakásként két év határozott időre történő felajánlása a Lakás tv. 26. § (3) bekezdése értelmében nem megfelelő.

[15] A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben elsődlegesen annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.

[16] Megsértett jogszabályhelyként a Lakás tv. 23. § (2) bekezdését és a 75. § (2) bekezdés a) pontját, valamint a régi Ptk. 207. § (1) bekezdését jelölte meg.

[17] Hangsúlyozta, hogy a bérleti szerződés a másodfokú bíróság álláspontjától eltérően nem határozatlan időre szólt, mert annak fennállását a szerződő felek feltételhez kötötték, amely feltétel az I. rendű alperes nyugdíjazásával bekövetkezett. Előadta, hogy a szerződésben – a kialakult bírósági gyakorlat szerint is – egy jövőbeli biztos időpontot határoztak meg, és ez az I. rendű alperes munkaviszonya megszűnésének időpontja volt. Ezzel összefüggésben hivatkozott a Legfelsőbb Bíróság Pfv.III.20.275/2008/4. számú határozatában foglaltakra. Utalt arra, hogy a tényállás közel azonos, és a Legfelsőbb Bíróság határozott idejű szerződésnek tekintette a munkaviszony megszűnéséig terjedő időre kötött szerződést. Életszerűtlennek nevezte továbbá azt a megállapítást, hogy a munkaviszony megszűnése egy bizonytalan jövőbeli esemény. Ehhez képest állította, hogy a munkaviszony a nyugdíjazással mindenképpen, de legkésőbb az ember halálával megszűnik.

[18] Mivel a lakásbérleti szerződés határozott időre jött létre, ezért álláspontja szerint a cserelakásra vonatkozóan a lakásbérleti jogviszony határozott időre történő kikötése nem volt jogellenes, és az a jogerős ítélet indokolásával szemben megfelelő volt. Kiemelte azt is, hogy a cserelakás felajánlásának funkciója a lakhatás megoldási lehetőség megteremtése a bérleti szerződés megszűnését követő időszakra nézve, nem pedig annak végleges megoldása.

[19] Nem vitatta ezért azt, hogy a Lakás tv. 75. § (2) bekezdése értelmében cserelakás felajánlására kötelezett, de érvelése szerint e kötelezettségének eleget tett, és a cserelakásra vonatkozóan a lakásbérleti jogviszony határozott időtartamra történő kikötése nem lehet jogellenes, az a másodfokú bíróság álláspontjától eltérően megfelelő volt.

[20] Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérték.

[24] A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.

[25] A Kúria a Pp. 423. § (1) bekezdése szerint a felülvizsgálati kérelem keretei között eljárva, a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felperes által megjelölt és érdemben vizsgálható okokból nem jogszabálysértő.

[26] A felülvizsgálat alapjaként feltüntetett anyagi jogi jogszabálysértések vizsgálatakor a következőkből kellett kiindulni. A jogerős ítélet tényállása szerint a felperes és az I. rendű alperes a lakásbérleti szerződést az I. rendű alperes szolgálati lakásra jogosító munkaköre megszűnéséig terjedő időre kötötték. Az elsőfokú bíróság ezt a szerződéses kikötést úgy értelmezte, hogy a felek nem határozatlan idejű, hanem bontó feltétel bekövetkezéséig fennálló szerződést kötöttek. Ezzel szemben a másodfokú bíróság azt állapította meg, hogy a határozatlan idejű szerződés a bontó feltétel bekövetkezésével szűnt meg. A felperes a felülvizsgálati kérelmében egyrészt azt állította, hogy a szerződés nem határozatlan időre szólt, hanem feltételhez kötötték; másrészt arra hivatkozott, hogy a szerződésben egy jövőbeli biztos időpontot határoztak meg, amely az I. rendű alperes munkaviszonya megszűnésének időpontja volt. Ez a felülvizsgálati álláspont azonban téves volt, a feltétel és az időhatározás helytelen elhatárolásán alapult.

[27] A régi Ptk. 228. § (1)–(2) bekezdése szerint a felek a szerződés hatályának beálltát vagy megszűntét bizonytalan jövőbeni eseménytől tehetik függővé. A jogerős ítélet indokolásában is hivatkozott régi Ptk. 228. § (2) bekezdésében szabályozott bontó feltétel bekövetkeztével a szerződés hatálya megszűnik. A feltétel tűzésétől meg kell különböztetni az időhatározást, vagyis azt az esetet, amikor a felek a szerződés hatályának beálltát vagy megszűntét valamely időponthoz kötik, noha a régi Ptk. 229. § (3) bekezdése erre is a feltételre vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazását rendeli. Míg tehát a feltétel egy bizonytalan jövőbeni esemény, addig az időhatározás egy meghatározott, biztosan bekövetkező jövőbeni időpont megjelölését jelenti. Ehhez képest feltétel esetében a bizonytalanság nem csupán magának az eseménynek a bekövetkezésében, hanem annak időpontjában is megmutatkozhat. Éppen ezért akkor is feltételről van szó, ha a szerződésben feltüntetett jövőbeni esemény bekövetkezésének időpontja bizonytalan.

[28] Mindezekre figyelemmel a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságtól eltérően helyesen mutatott rá arra, hogy feltétel tűzése nem lehet egyben időhatározás is, és határozott idejű szerződésnek csak az időhatározással kötött szerződést lehet tekinteni. Helytállóan minősítette továbbá a szerződés vizsgált kikötését úgy, hogy a szerint a felperes és az I. rendű alperes a bérleti szerződést bontó feltétellel, határozatlan időre kötötték. Ez a szerződés hatályának megszűnését eredményező bontó feltétel az I. rendű alperes szolgálati lakásra jogosító munkakörének megszűnése volt. Az a bizonytalanság, amely a fentebb írtak értelmében a feltételnek minősülés nélkülözhetetlen eleme, ebben az esetben a bekövetkezés időpontjához kapcsolódott. Kétségtelen – miként a felülvizsgálati okfejtés is tartalmazza –, hogy a munkaviszony a nyugdíjazással mindenképpen, de legkésőbb az ember halálával megszűnik, ennek időpontja azonban bizonytalan.

[29] A feltételnek vagy időhatározásnak minősítés kérdésében a jogerős ítéletben foglaltaktól eltérő következtetésre a Legfelsőbb Bíróság felperes által hivatkozott Pfv.III.20.275/2008/4. számú ítélete jogi indokainak ismeretében sem lehetett jutni. Az e határozatban megállapított tényállás annyiban valóban azonosságot mutatott a perbelivel, hogy a szolgálati lakás használatára jogosító bérleti szerződést a bérlő munkaviszonyának idejére kötötték, és az a Lakás tv. hatálybalépése után, a bérlő nyugdíjazására tekintettel, tehát neki fel nem róható okból szűnt meg. A Legfelsőbb Bíróság éppen erre tekintettel tartotta alkalmazandónak a Lakás tv. 75. § (2) bekezdését, és állapította meg a cserelakás felajánlásának kötelezettségét, egyben ezzel indokolta a lakás kiürítése iránti kereset elutasítását. Ugyanakkor nem vizsgálta azt, hogy a szerződés hatálya megszűnésének az említett módon való meghatározása feltételtűzésének vagy időhatározásnak tekinthető-e, és a felülvizsgálati kérelemben előadottakkal szemben a szerződést nem minősítette határozott idejűnek.

[30] Amellett pedig, hogy a bíróságok a Legfelsőbb Bíróság esetlegesen eltérő jogértelmezését egyébként sem lettek volna kötelesek követni, a Kúria a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett Pfv.V.21.408/2015/4. számú ítéletében az adott jogkérdésben a másodfokú bírósággal egyezően foglalt állást. Jóllehet ebben az ügyben a bérlő által használt lakás nem minősült szolgálati lakásnak, a tényállásbeli hasonlóságot mégis megteremtette az, hogy a szerződő felek a lakásbérleti jogviszonyt a bérlő gondnoki teendők ellátására vonatkozó jogviszonyának fennállásáig hozták létre. Ennek figyelembevételével a Kúria egyetértett a felülvizsgált jogerős ítéletnek azzal a következtetésével, hogy a felek közötti lakásbérleti szerződés határozatlan időre szólt, de feltétel bekövetkeztéig tartott, amely feltétel a bérleményt is magában foglaló ingatlan gondnoki teendőinek ellátására vonatkozó jogviszony fennállása volt. Megállapította egyúttal, hogy a régi Ptk. 228. § (2) bekezdése szerinti feltétel a gondnoki teendők ellátására vonatkozó szerződés felmondásával bekövetkezett, és a Lakás tv. 23. § (2) bekezdése szerinti feltételhez kötött szerződés esetén a feltétel bekövetkeztével – a munkavégzésre irányuló jogviszony megszűnésével – a lakásbérlet külön jogcselekmény nélkül megszűnt.

[31] Mindezek miatt a másodfokú bíróság azzal, hogy a felperes és az I. rendű alperes bérleti szerződését bontó feltétellel kötött, határozatlan idejű szerződésnek minősítette, sem a Lakás tv. 23. § (2) bekezdését, sem a régi Ptk. 207. § (1) bekezdését nem sértette. [Ezekhez képest a felperes nem vitatta a jogerős ítéletnek azt az indokát, hogy a bérleti jogviszony a Lakás tv. 75. § (1) bekezdése alapján, a törvény erejénél fogva is megszűnt.]

[32] A felülvizsgálati kérelemben megsértett jogszabályhelyként ugyancsak megjelölt Lakás tv. 75. § (2) bekezdés a) pontja a cserelakás felajánlásának kötelezettségét írja elő. Ennek feltételei az adott esetben maradéktalanul teljesültek: a lakás szolgálati lakásnak minősült, arra a szerződést feltétel bekövetkezéséig kötötték, és a szerződés nem a bérlőnek felróható okból szűnt meg. Ebben a felek között már a másodfokú eljárásban sem volt vita. A felperes az utóbbi jogszabályhely téves alkalmazásának állítása ellenére a felülvizsgálati kérelmében sem vonta kétségbe, hogy az I. rendű alperes részére köteles volt cserelakást felajánlani. Ehelyett arra hivatkozott, hogy az említett kötelezettségét teljesítette, és a határozott idejű bérleti jogviszony felajánlása a másodfokú bíróság álláspontjától eltérően megfelelő volt. A másodfokú bíróság ebben a körben, azaz a cserelakás megfelelőségének értékelése során a Lakás tv. 26. § (3) bekezdését alkalmazta. Az ismertetett felülvizsgálati támadás érdemi vizsgálatához ezért a felperesnek az utóbbi jogszabályhelyet is meg kellett volna jelölnie [Pp. 413. § (1) bekezdés b) pontja, az 1/2017. Polgári jogegységi határozat szerint a Pp. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekintett 1/2016. (II. 15.) PK vélemény 3. és 4. pontja, Kúria Pfv.IV.20.242/2023/6.], és ezt a régi Ptk. 207. § (1) bekezdésének feltüntetése sem pótolhatta. Ennélfogva a felülvizsgálat során a másodfokú bíróság felperes által vitássá tett végkövetkeztetésének helyességéről állást foglalni nem lehetett.

[33] A Kúria a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.