PÜ BH 2025/167

[1] A felperes vevők az alperes eladóval a tulajdonában álló egybefüggő, de különböző helyrajzi számon található ingatlanok megvásárlására kötöttek adásvételi szerződést, továbbá az előbbiekkel ugyancsak összefüggő ingatlanra adásvételi előszerződést 2020. szeptember 29-én. Az ingatlanokra megállapított vételárból a felperesek a szerződéskötéssel egyidejűleg foglalót fizettek, azzal, hogy a fennmaradó vételárat a záradékolt adásvételi szerződés és a hatósági jóváhagyás beérkezése után, annak előfeltételével 2021. április 30-ig fizetik meg az eladónak. Az ingatlanra kötött adásvételi előszerződés az előzőekkel összhangban úgy rendelkezett, hogy az adásvételi szerződést 2021. április 30-ig, ezen belül az azt követő 15 napon belül kötik meg a felek, hogy az ingatlanok adásvételét jóváhagyó hatósági határozat megérkezik.

[2] A szerződések megkötése előtt a felperesek arról tájékoztatták az alperest, hogy az ingatlanokat lakhatási céllal kívánják megvásárolni, az alperes pedig közölte, hogy maga is életvitelszerűen, zavartalanul lakja azokat. A szerződés értelmében az alperes az ingatlanok lényeges tulajdonságairól tájékoztatta a vevőket.

[3] Az alperes a tulajdonjogot a vételár teljes megfizetéséig fenntartotta és a kérelem függőben tartásával hozzájárult a felperesek adásvétellel szerzett tulajdonjogának ½-½ arányú bejegyzéséhez.

[4] A szerződés jóváhagyására a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: földforgalmi törvény) szerint jogosult kormányhivatal 2021. május 12-én kelt határozatával a törvény 27. § (1) bekezdés a) pontja alapján a jóváhagyást megtagadta és tájékoztatta az alperest, hogy a termőföld más célú hasznosításának kivizsgálása érdekében az ügyet az illetékes földhivatali osztálynak továbbítja. Tájékoztatást adott a határozat a perindítás – közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata – lehetőségéről is, ám keresetlevél benyújtására nem került sor, viszont az alperes a 2021. július 29-i kérelmével a határozat megváltoztatását és az adásvételi szerződés jóváhagyását kérte. Az alperes kérelme alapján a kormányhivatal 2021. július 30-án kelt határozatával a korábbi megtagadó határozatát visszavonta és a jóváhagyási eljárást folytatta.

[5] A felperesek 2021. július 29-én kelt levelükben a jóváhagyás megtagadására figyelemmel az alperest a foglaló visszafizetésére szólították fel, figyelemmel arra, hogy jóváhagyás hiányában a tulajdonjog átruházására nem kerülhet sor. A kormányhivatal azonban ezt követően, 2021. augusztus 3-án kelt határozatával a 2020. szeptember 29-i adásvételi szerződést jóváhagyta.

[6] A felek közötti tárgyalások ez idő alatt is folyamatosak voltak, a felperesek egy esetleges új megállapodás feltételéül szabták az ingatlanok lakhatási célú átminősítését, költségeinek viselését és a vételár leszállítását, az alperes azonban a felperesek feltételeit nem fogadta el. A felperesek ezt követően 2021. szeptember 24-én kelt levelükkel elálltak az adásvételi szerződéstől, hivatkozva arra, hogy adásvételi szándékuk lakhatásra alkalmas ingatlan megvásárlására irányult, ehhez képest a hatóság megtagadó határozatából kitűnően az eladó „szavatossági nyilatkozata nem helytálló”, mivel több építmény a szükséges engedéllyel nem rendelkezik, az alperes e körben a tájékoztatási kötelezettségét megszegte. Mindezek miatt a felperesek teljesítéshez fűződő érdeke megszűnt, az ingatlanokat ugyanis az általuk megjelölt célra használni nem tudják, az előszerződéstől való elállást pedig a szerződéskötésre megszabott határidő eredménytelen eltelte önmagában indokolja. Az elállással egyidejűleg a felperesek ismét felszólították az alperest a foglaló visszafizetésére.

[7] Az alperes a felperesek elállását tudomásul vette, okait azonban megalapozatlannak tartotta. Álláspontja szerint neki sem az elállás, sem az előszerződés teljesítésének elmaradása nem róható fel, ezért a foglaló visszafizetésére nem köteles.

[8] A felperesek keresete elsődlegesen a foglaló összegének és 2021. október 1-jétől a kifizetésig járó kamatainak visszafizetésére irányult a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:118. § (3) bekezdése, a Ptk. 6:119. §-a és a Ptk. 6:112. § (1) bekezdése alapján. Előadták, hogy mivel a kormányhivatal az adásvételi szerződést az abban megszabott határidőig nem hagyta jóvá, utóbb pedig a jóváhagyást megtagadta, és ezzel összefüggésben közigazgatási per nem indult, a 2020. szeptember 29-i szerződés nem hatályosult, ezért annak teljesítésére sincs mód: a már teljesített szolgáltatások visszatérítésének, a felperesek által fizetett pénzösszeg visszafizetésének van helye.

[9] Másodlagosan, a Ptk. 6:154. § (2) bekezdés a) pontjára, a Ptk. 6:212–213. §-ára, valamint a Ptk. 6:137. §-ára hivatkozva a szerződésben foglalt 2021. április 30-i teljesítési határidő eredménytelen eltelte miatti – ezért őket az érdekmúlás bizonyítása nélkül megillető – elállási jog alapján kérték a foglaló kamatokkal történő visszafizetését. Előadták, hogy az alperes őket az ingatlanok lényeges tulajdonságairól nem tájékoztatta, az ingatlanok nem feleltek meg a szerződésben foglaltaknak, ezzel pedig az alperes a Ptk. 6:137. §-a értelmében szerződésszegést követett el.

[10] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Nézete szerint a felpereseknek a szükséges tájékoztatást megadta, és a felperesek a további információk beszerzésétől sem voltak elzárva. Az ingatlanokban évtizedek óta háborítatlanul bent lakik, ott a szükséges engedélyekkel rendelkezik. Vitatta, hogy szerződésszegő módon járt el, az elállás feltételei nem álltak fenn. Hangsúlyozta: a vételár fizetés a felperesek hibájából maradt el, a maga részéről a birtokátruházás kötelezettsége terhelte volna, vételár fizetés hiányában azonban ennek sem kellett eleget tennie.

[11] Az elsődleges kereset tekintetében hangsúlyozta, hogy a kormányhivatal a jóváhagyást a keresetindítás előtt megadta, így a szerződés nem lehet hatálytalan, de foglaló címén a felperesek akkor sem lennének jogosultak a visszakövetelésre, ha a hatálytalanság bekövetkezett volna. A szerződés a felperesek elállása miatt szűnt meg, ezzel a foglalót a felperesek elveszítették.

[12] Az elsőfokú bíróság a keresetet az elsődleges jogcímen alaposnak találta, ezért az alperest kötelezte a foglaló kamatokkal történő visszafizetésére. Kifejtette, hogy az alperes visszafizetési kötelezettsége a felperesek 2021. július 29-i felszólítása alapján a Ptk. 6:112. §-a szerint áll fenn, a kormányhivatal megtagadó határozata pedig végleges – a törvényben meghatározott, ám a jelen esetben nem teljesülő kivételektől eltekintve –, nem változtatható meg. A megtagadó határozat elleni keresetindítási határidő 2021. június 25-én valamennyi fél tekintetében letelt, a szerződés alapján fennálló függő jogi helyzet – és maga a szerződés is – megszűnt, mivel teljesítése lehetetlenné vált. Az elsőfokú bíróság indokai szerint az alperes kormányhivatalhoz benyújtott kérelme nem volt alkalmas arra, hogy annak alapján a hatóság a megtagadó határozatát megváltoztassa, s mivel a szerződés a kifejtettek szerint megszűnt, a kormányhivatal 2021. augusztus 3-án nem létező szerződést hagyott jóvá. Tekintve, hogy az elsődleges kereset megalapozott volt, az elsőfokú bíróság a másodlagos keresetet nem vizsgálta, csupán utalt arra, hogy a másodlagos, elállásra alapított igény is alapos, mivel a szerződésben a teljesítésre meghatározott véghatáridő – 2021. április 30. – eredménytelenül telt el, ezért a felperesek a Ptk. 6:154. § (2) bekezdés a) pontja szerint az elállásra jogosultak voltak.

[13] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletet hozott: az elsőfokú bíróság ítéletét az elsődleges kereset tárgyában hozott részítéletnek tekintette és annak megváltoztatásával az elsődleges keresetet elutasította. Indokai szerint az adásvételi szerződés a kormányhivatal jóváhagyásának megtagadásával nem szűnt meg, a teljesítés nem lehetetlenült, egyszerre ugyanis a szerződés hatálytalansága és a teljesítés lehetetlenülése nem érvényesülhet, hatálytalanság esetén az érvénytelenség jogkövetkezményei alkalmazásának van helye [Ptk. 6:119. § (2) bekezdés]. Hangsúlyozta: a jelen ügyben eljáró bíróság a közigazgatási eljárást nem bírálhatja felül, a megtagadó határozat visszavonását követő hatósági jóváhagyás az adásvételi szerződést visszamenőlegesen hatályossá tette.

[14] A szerződés a 2021. április 30-i határidő elteltével sem szűnt meg, az ugyanis nem úgynevezett fix – szigorú –, hanem csupán teljesítési határidő, egyebekben a fix határidő is csak az érdekmúlás bizonyítása nélküli elállásra adhatott volna alapot. A felperesek maguk is ezzel összhangban jártak el, amikor 2021. április 30. után nem álltak el haladéktalanul a szerződéstől, és később sem hivatkoztak a 2021. április 30-i határidő elteltére, illetve a megszűnt szerződésre, hanem az alperes szerződésszegésével indokolták az elállást. Az elállással kapcsolatos keresetet azonban az elsőfokú bíróság nem bírálta el, így arról a továbbiakban, ítéletben kell majd számot adnia.

[15] A jogerős részítélet ellen felülvizsgálattal élő felperesek a jogerős részítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, másodlagosan, amennyiben az érdemi döntéshez szükséges tények nem állapíthatók meg, a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérték. Álláspontjuk szerint a jogerős részítélet a földforgalmi törvény és a Ptk. rendelkezéseit egyaránt sérti, továbbá jogkérdésben eltér a Kúria Pfv.VI.21.793/2017/6. számú, közzétett határozatától. Hivatkozott határozatában ugyanis a Kúria úgy értelmezte a szakhatóság jóváhagyásának megtagadása utáni helyzetet, hogy a jóváhagyás hiányában hatálytalan szerződés teljesítése nem követelhető, s miután a teljesítés lehetetlenné vált, a Ptk. 6:179. § (1) bekezdésének értelmében a szerződés meg is szűnt. A felperesek érvelése szerint a másodfokú bíróságnak a referenciahatározattal ellentétes jogértelmezése helytelen és jogszabálysértő. Az adásvételi szerződés azon túl, hogy jóváhagyás hiányában nem hatályosult, egyúttal jogi okból lehetetlenült és megszűnt. Hangsúlyozták: a hatálytalanság és a lehetetlenülés nem egymást kizáró jogintézmények, hanem egyidejűleg is alkalmazhatók. Adott esetben az adásvételi szerződés teljesítése jogi okból objektíve lehetetlenült, a szerződés – a megtagadó határozattal szembeni 30 napos keresetindítási határidőt figyelembe véve – legkésőbb 2021. június 25-én megszűnt, az eredeti állapot helyreállításának van helye.

[16] Utaltak arra, hogy a bírói gyakorlat is az elsőfokú ítéletben kifejtettekkel egyezően értelmezi a lehetetlenülés fogalmát: a teljesítés a Kúria Pfv.VI.20.433/2020/5. számú határozata értelmében akkor válik lehetetlenné, ha a szolgáltatás a szerződéskötés után bekövetkezett okból nem teljesíthető.

[17] Rámutattak: a másodfokú bíróság azt is figyelmen kívül hagyta, hogy a megszűnt szerződés hatályba lépése fogalmilag kizárt és ezen a kormányhivatal önkényesen meghozott visszavonó, majd a szerződést jóváhagyó határozata sem változtat.

[18] Az EBH 2003.940. számú határozat alapján arra is hivatkoztak, hogy harmadik személy jóváhagyásával a szerződés csak akkor jön létre, ha a felek között még fennáll az egyező akaratnyilvánításon alapuló megállapodás.

[19] A jogszabályok helyes értelmezésével álláspontjuk szerint azt kell megállapítani, hogy az adásvételi szerződés – amellett, hogy nem lépett hatályba –, legkésőbb 2021. június 25-én meg is szűnt, az alperes kérelme alapján folytatódó jóváhagyási eljárás és a szerződés későbbi jóváhagyása a szerződést „nem hozta ismételten létre”.

[20] A jogerős részítélet a Kúria közzétett határozata mellett álláspontjuk szerint az érdemi döntésre kiható módon az anyagi jogi szabályokat is sérti. A másodfokú bíróság a Ptk. 6:118. § (3) bekezdésébe ütközően nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a kormányhivatal a szerződésben meghatározott határidőben nem nyilatkozott és jogszabálysértő módon hagyta figyelmen kívül a hatósági megtagadás tényét is. Hangsúlyozták: az adásvételi szerződésbe foglalt 2021. április 30-i határidő a másodfokú bíróság jogértelmezésével szemben nem csupán fizetési, hanem a szerződés teljesítésének és a hatóság nyilatkozattételének határideje is volt. Mivel a szerződést a felek úgynevezett függőben tartással kötötték, a felperesek tulajdonjoga 2021. április 30. után bejegyezhető sem lett volna. Hangsúlyozták: a másodfokú bíróság ítéleti döntése alapjául elfogadta az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást, mégis – figyelmen kívül hagyva a bizonyítás eredményét – csupán fizetési határidőnek tekintette a szerződésben foglalt határidőt. Megjegyezték, hogy a határidő úgynevezett „fix” jellegének vizsgálatával a másodfokú bíróság túl is terjeszkedett felülbírálati jogkörén, az elsőfokú bíróság által elbírált elsődleges kereseten. A másodfokú bíróság ennek ellenére, bizonyítás lefolytatása nélkül minősítette a szerződésben megjelölt határidőt, amely érdemben is téves, hatályba nem lépett szerződés esetén ugyanis ez a jogi kategória nem értelmezhető.

[21] Megalapozatlanul hagyta figyelmen kívül a másodfokú bíróság a jóváhagyás megtagadását is, azzal ugyanis a szerződés jogi okból, objektíve lehetetlenült és megszűnt. A megtagadó határozat visszavonása és a megszűnt adásvételi szerződés utóbb történt jóváhagyása a felek polgári jogi jogviszonyára nincs kihatással, ugyanis ekkor már sem a szerződés, sem az akarategység nem állt fenn közöttük.

[22] Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályban tartására irányult.

[28] A felülvizsgálat tárgyában eljáró kúriai tanács a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 33. § (1) bekezdés b) pontja alapján a Kúria Pfv.VI.21.793/2017/6. számú határozatától jogkérdésben való eltérés szándéka miatt előzetes döntéshozatali indítvánnyal élt a Kúria Jogegységi Panasz Tanácsához és a jogegységi eljárás befejezéséig a felülvizsgálati eljárást felfüggesztette [Pp. 417. § (1) bekezdés]. A Jogegységi Panasz Tanács 15/2024. szám alatt meghozott jogegységi határozatában kimondta, hogy a hatósági jóváhagyás hiánya a szerződés hatálytalansága folytán az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazását vonja maga után, ezért az nem értékelhető egyszersmind a szerződésszegés körében a teljesítés lehetetlenné válását előidéző okként is.

[29] Rögzítette azt is, hogy a Pfv.VI.21.793/2017/6. számú határozat és bármely más határozat ezzel ellentétes jogértelmezése a továbbiakban nem hivatkozható kötelező erejű jogértelmezésként.

[30] Végezetül a Jogegységi Panasz Tanács kimondta, hogy a Kúria előzetes döntéshozatalt indítványozó eljáró tanácsa a Pfv.VI.21.793/2017/6. számú határozat jogértelmezésétől eltérhet.

[33] A felülvizsgálati kérelem nem alapos.

[34] A felperesek felülvizsgálati kérelme a hatósági jóváhagyás hiánya miatti hatálytalanságra vonatkozó, illetve a jóváhagyás beszerzésére meghatározott 2021. április 30-i határidő jellegével kapcsolatos anyagi jogi szabályok [Ptk. 6:118. § (3) bekezdés, 6:179. § (1) bekezdés] megsértésén, ehhez kapcsolódóan pedig a Pp. 406. § (1) bekezdése szerinti precedenssértésen alapult.

[35] A felülvizsgálati ügyben eljáró tanács által kezdeményezett jogegységi eljárásban hozott jogegységi határozat megállapította, hogy a hatósági jóváhagyás megtagadásának, illetve hiányának nincs a szerződés megszűnését, ez okból a foglaló visszakövetelhetőségét eredményező hatása. A lehetetlenülés a szerződésszegés, a hatósági jóváhagyás ezzel szemben a szerződés létrejötte és hatályosulása körében szabályozott jogintézmények, hatálytalan szerződés esetén a szerződés megszegése nem merülhet fel.

[36] E jogkérdés tisztázása után arra kellett figyelemmel lenni, hogy a perbeli esetben két folyamat zajlott párhuzamosan: a peres felek polgári jogi megállapodásával kapcsolatos tárgyalásai és a szerződés hatósági jóváhagyására vonatkozó közigazgatási eljárás. A hatósági jóváhagyás a polgári jogi szerződés hatályosulását eredményezi [Ptk. 6:118. § (1) bekezdés], míg annak megtagadása esetén a szerződés nem hatályosul és az érvénytelenség Ptk.-ban szabályozott jogkövetkezményei alkalmazásának van helye [Ptk. 6:119. § (2) bekezdés]. A hatálytalan szerződés jogkövetkezményei bármelyik fél keresete alapján polgári perben bíróság által is levonhatók – a jogerős részítélettel elbírált kereset valójában erre, az eredeti állapot helyreállítására irányult –, a bíróság sem tekinthet azonban el attól, hogy a szerződő felek maguk a polgári jogi jogviszonyukban hogyan értékelték a jóváhagyás megtagadását. A felperesek 2021. július 29-én valóban kérték az alperestől a foglaló visszafizetését, de arról is tudomásuk volt, hogy az alperes képviselője eljár a kormányhivatalnál az engedély megadása érdekében. Ebben a helyzetben sem fordultak azonban bírósághoz a foglaló összegének visszafizetése érdekében, hanem további tárgyalásokat folytattak – a jóváhagyást követően is – az alperessel, amelyek végül 2021. szeptember 21-én a felperesi elálláshoz vezettek.

[37] Mindez annyit jelent, hogy sem a jóváhagyás megtagadása utáni helyzetben, sem a szerződésben foglalt 2021. április 30-i határidő lejárta után nem törekedtek a felek a szerződés egyértelmű felszámolására, a vételi szándék a felperesek részéről, az eladási szándék az alperes irányából továbbra is fennállt és kiutat kerestek a szerződés lehetséges fenntartására. Az események és különösen a felperesi elállás ismeretében ezért az a következtetés adódik, hogy a 2021 április 30-i határidő letelte, illetve a jóváhagyás hatósági megtagadása után a felek nem tartották magukat következetesen az érvénytelenség esetére előírt Ptk. 6:112. §-a szerinti szabályokhoz, ezt a szerződéses szabadság Ptk.-beli keretei között megtehették. A felperesek egy esetben kérték ugyan a foglaló visszaadását, de azt követően továbbra is tárgyaltak az alperessel, mivel azonban a tárgyalások a jóváhagyás után sem voltak sikeresek, elálltak a szerződéstől, ez pedig arra utal, hogy az elállásig a szerződést maguk is fennállónak és hatályosnak tekintették. A Kúria hangsúlyozza, hogy a felek a szerződéses szabadság keretei között megállapodhatnak a hatálytalan szerződés felszámolásáról, de el is térhetnek e Ptk. szerinti jogkövetkezménytől, amennyiben viszont a hatósági jóváhagyás megadásakor a szerződést még nem számolták fel és ügyleti akaratuk is fennáll, a szerződés hatályosul, és a továbbiakban a szerződés rendelkezéseit kell követni. A jogegységi határozat értelmében a jóváhagyás megtagadásával a szerződés nem szűnik meg, és amennyiben a jóváhagyás megadásáig azt a felek nem számolták fel és a szerződési akarat is fennáll – mint a jelen esetben – a jóváhagyás kiváltja a Ptk. szerinti joghatást: hatályossá teszi a szerződést. A felperesek mindvégig eszerint jártak el: sem a 2021. április 30-i határidő lejárta, sem a jóváhagyás 2021. május 21-i megtagadása után közvetlenül hatályosan nem kérték – írásban vagy bíróság előtt – a foglaló visszaadását, erre csak a 2021. július 29-i levelükben került sor, ugyanakkor nem tudatták az alperessel, hogy a kormányhivatal előtti további eljárásra nem tartanak igényt, azt nem ellenezték, a jóváhagyás után is tárgyaltak. A kifejtettek alapján az adásvételi szándék mindkét oldalról folyamatosan fennállt, csupán módosítási igények merültek fel a felperesek részéről, amelyeket azonban az alperes végül nem fogadott el. Itt mutat rá a Kúria arra, hogy a perbeli esetben nem közigazgatási bíróság hozott a közigazgatási tevékenység jogszerűsége kérdésében jogerős döntést, ettől függetlenül azonban a kormányhivatal jóváhagyó határozata olyan jogi tény, amely mind a peres feleket, mind a bíróságot köti: a kormányhivatal határozatával hatályossá vált szerződés szerint kell elbírálni. Hatályos és érvényes szerződés esetében az érvénytelenség jogkövetkezményei alkalmazásának nincs helye, ezért a másodfokú bíróság helyesen foglalt állást az elsődleges kereset elutasításáról, döntését a Kúria hatályában fenntartotta.

[38] A továbbiakat illetően emeli ki a Kúria, hogy a 2021. április 30-i határidő jellegét abban az értelemben is vizsgálni kellett a másodfokú eljárásban, hogy a felperesek hivatkozása szerint annak eltelte a szerződés megszűnését eredményezi-e, ebben az esetben ugyanis az – elállásra tekintet nélkül – ugyancsak a foglaló visszafizetésének alapja lehet. Az ismertetett indokok alapján azonban ez a határidő egyfelől egyértelműen a hatósági jóváhagyáshoz kötött fizetési határidő volt, eltelte pedig a szerződésre nézve legfeljebb annak hatálytalanságát eredményezhette [Ptk. 6:118. § (3) bekezdés], ez azonban végül a kifejtettek szerint nem következett be. Az április 30-i határidő letelte tehát nem szüntette meg a felek szerződését, az utóbb megadott jóváhagyással pedig a szerződés hatálya is beállt, ezért a másodlagos keresetről a további eljárás során kell állást foglalni.