PÜ BH 2025/210

[1] Az alperesi társasháznak a tulajdoni hányadok 1/10-ével rendelkező tulajdonostársa 2022. október 12-én a közös képviseletet ellátó felperesi tulajdonostárstól a közgyűlés összehívását kérte, azonban a felhívás 2022. október 29-én „nem kereste” postai jelzéssel érkezett vissza. Mivel a felhívásnak a felperes nem tett eleget, ezért a tulajdonostársak 2022. november 14-én kelt levelükben a számvizsgáló bizottság elnökét kérték a közgyűlés összehívására, egyidejűleg az ahhoz szükséges tulajdonosi elérhetőségek megküldésére. Mivel a közgyűlést a számvizsgáló bizottság sem hívta össze, a közgyűlést kezdeményező tulajdonostársak egyike a 2022. december 13-i keltezésű közgyűlési meghívót a tulajdonosok postaládájában 2022. december 13-án elhelyezve 2022. december 22-ére, határozatképtelenség esetén 2023. január 5-re közgyűlést hívott össze azzal, hogy az új közös képviselet ellátására beérkezett 3 ajánlat a társasház hirdetőtábláján megtekinthető, de – kérelemre – azt elektronikus úton is megküldik a tulajdonostársaknak. Az így összehívott, 2023. január 5-én tartott közgyűlés 12 határozatot hozott.

[2] A felperes keresete a 2023. január 5-i közgyűlés határozatai érvénytelenségének megállapítására irányult, egyéb okok mellett a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 35. § (2) bekezdésébe foglalt határidő megsértése miatt. Előadta, hogy közös képviselőként a tulajdonosi felhívás vélelmezett kézbesítésétől, 2022. október 29-től számított 30 napon belüli időpontra kellett összehívnia a közgyűlést, a számvizsgáló bizottság összehívási kötelezettsége pedig az ezt követő 15 napban állt fenn. Figyelemmel arra, hogy a Tht. 4/A. §-án keresztül érvényesülő, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 8:3. § (1) bekezdése értelmében a határidőkbe a kezdő nap nem számít bele, a tulajdonostársak a kézbesítés vélelmezett időpontjától számított 46. naptól, azaz 2022. december 14-től voltak csak jogosultak a közgyűlés összehívására, ezzel szemben a meghívók 2022. december 13-án, idő előtt lettek bedobva a tulajdonosok postaládájába. Az ily módon szabálytalan összehívás a határozatok érvénytelenségét eredményezi.

[3] Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. A közgyűlés összehívásának határidejével kapcsolatban a Tht. 35. § (2) bekezdése körében azt hangsúlyozta, hogy a 30 napos törvényi határidőt a közös képviselőhöz címzett felhívás „nem kereste” jelzéssel történő visszaérkezésének napjától, azaz 2022. október 29-től kell számítani, a Ptk.-nak a felperes által hivatkozott rendelkezése erre az esetre nem irányadó. Hivatkozott arra is, hogy a közös képviselőt már korábban, 2020 februárjában felhívták a közgyűlés összehívására, ehhez képest a Tht. 35. § (2) bekezdése szerinti határidők többszörösen leteltek, a közgyűlés összehívása emiatt is szabályszerű volt.

[4] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletét – egyebek mellett – arra alapította, hogy a közgyűlés 2022. december 13-i összehívása nem sértette a Tht. 35. § (2) bekezdését, a meghívó ugyanis nem hivatalos irat, ezért a határidők számításánál sem a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.), sem a Ptk. rendelkezései nem alkalmazhatók, a Tht. 42. §-a ugyanakkor a közgyűlési határozat meghozatalának napjától, nem pedig a közgyűlést követő naptól számítja a keresetindítási határidőt, ez pedig azt támasztja alá, hogy a Tht. 35. § (2) bekezdése szerinti határidőbe a kezdő nap is beleszámít. Mindezek miatt a tulajdonostársak a törvénynek megfelelő időben, érvényesen hívták össze a közgyűlést.

[5] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság megváltoztató ítéletével a 2023. január 5-i közgyűlés által hozott határozatok érvénytelenségét megállapította. Indokai szerint a Tht. 35. § (2) bekezdésének alkalmazása körében – mivel a Tht. maga nem rendelkezik a határidők kezdő napjáról – a 4/A. § utaló szabálya folytán a Ptk. 8:3. § (1) bekezdését kell alkalmazni, amely szerint a határidőbe a kezdő napot nem kell beleszámolni. Az ennek megfelelő számítással a felperes összehívási kötelezettsége 2022. november 28-án, a számvizsgáló bizottság kötelezettsége pedig 2022. december 13-án telt le, ezért a felperes alappal hivatkozott arra, hogy a tulajdonostársak csak az ezt követő naptól, 2022. december 14-től váltak jogosulttá a közgyűlés összehívására. Mindezek miatt a közgyűlés összehívása a Tht. 35. § (2) bekezdését sértő módon – idő előtt – történt, ezért az ott meghozott valamennyi határozat érvénytelen. Az alperes által hivatkozott korábbi, 2020. februári tulajdonosi felhívásnak a felperes akkor eleget tett, csupán a COVID-járvány miatt az így összehívott közgyűlés megtartására nem került sor, a veszélyhelyzet során a személy- és vagyonegyesítő szervezetek működésére vonatkozó eltérő rendelkezésekről szóló 102/2020. (IV. 10.) Korm. rendelet 11. § (1) bekezdése pedig kizárólag az éves elszámolás, illetve a költségvetés és egyéb kötelező döntések esetére írta elő az elmaradt közgyűlések pótlását. Ez a körülmény is azt támasztja alá, hogy a 2022. október 12-i tulajdonosi felhívás nem a 2020. februári felhívás folytatása, hanem újabb felhívás volt, a Tht. 35. § (2) bekezdése szerinti határidőt ennek megfelelően önállóan kellett számítani.

[6] A jogerős ítélet ellen felülvizsgálattal élő alperes annak hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását kérte. Hangsúlyozta: a felperes nem vitatta azt az alperesi tényállítást, hogy a közgyűlés összehívását a tulajdonostársak már 2020. február 19-én kezdeményezték, annak alapján pedig többször 45 nap állt a felperes rendelkezésére, hogy a közgyűlést összehívja, ezt azonban elmulasztotta, így fel sem merülhet, hogy a közgyűlési meghívó kézbesítése nem a törvényi határidőben történt. Utalt arra, hogy ellentétes álláspont a COVID-járvány miatti veszélyhelyzet során kibocsátott kormányrendeletekből sem vezethető le, egyebekben a felperes e jogszabályokra nem hivatkozott. A kifejtettek alapján a másodfokú bíróság a kereseten túlterjeszkedve, egyébként pedig a 102/2020. (IV. 10.) Korm. rendeletet tévesen értelmezve adott helyt a felperes követelésének.

[7] Amennyiben mégis a 2022. október 29-i kézbesítési vélelem alapján kell elbírálni a keresetet, rámutatott, hogy a Tht. 35. § (2) bekezdésébe foglalt 30 napos határidő szerint a felperesnek legkésőbb 2022. november 19-én össze kellett volna hívnia a közgyűlést, a meghívó 8 nappal korábbi kiküldésének szabályára figyelemmel [Tht. 33. § (2) bekezdés]. A számvizsgáló bizottság általi összehívás határideje ezzel a számítással 2022. december 12-én járt le, itt is 8 nap azonban a meghívó kiküldésének határideje, azaz a tulajdonosok számára már 2022. december 4-én kiderült, hogy a közgyűlés összehívására nem kerül sor. A kifejtettek alapján álláspontja szerint a Tht. speciális rendelkezést tartalmaz a határidő számítására, az elsőfokú bíróság ítélete ezért érdemben helytálló, azzal, hogy bár a 2022. december 22-ére kitűzött közgyűlés összehívása a 2022. december 13-án készült meghívó alapján történt, az összehívás mégsem jogellenes, ugyanis az érvényesség szempontjából a közgyűlés időpontjának és nem a meghívó keltezésének vagy postaládába történő bedobása időpontjának van jelentősége. Az adott esetben a számvizsgáló bizottság által elmulasztott 2022. december 4-i határidőt követően a tulajdonostársaknak legkésőbb 2022. december 15-én kellett kiküldeniük a meghívót, azaz 2022. december 13-án a meghívók bedobására szabályszerűen került sor. Hangsúlyozta: a Tht. 35. § (2) bekezdése szerinti „mulasztás” a közös képviselőre irányadó 30 napot, illetve a számvizsgáló bizottságra vonatkozó 15 napot megelőző 8 napon belül már ismertté válik, a tulajdonostársak általi összehívásra ezért ennek megfelelően kell sort keríteni. A jelen esetben a közgyűlés összehívása a kifejtettek alapján 2022. december 13-án szabályszerűen történt.

[8] Utalt arra is, hogy a Pp. szabályai kifejezett kikötés hiányában a társasház belső viszonyaira nem irányadók, az alapító okirat nem tartalmaz kézbesítési szabályt, szervezeti-működési szabályzattal pedig nem rendelkezik a társasház. Nézete szerint a Ptk. 8:3. §-a a Tht. 4/A. §-ának utaló szabálya folytán sem alkalmazható, e körben fenntartotta a Tht. 42. §-ában foglalt keresetindítási határidő számításával kapcsolatos hivatkozását.

[9] Az eljárási szabályok közül álláspontja szerint a jogerős ítélet a Pp. 2. § (2) bekezdését sérti, a felperes ugyanis nem vitatta, hogy a közgyűlés összehívására irányuló felhívás már 2020. február 19-én megtörtént. A Pp. 194. § (1) bekezdését és a 214. §-át sértő módon, felperesi hivatkozás nélkül állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a közgyűlés összehívásának korábbi kezdeményezése „elenyészett” és a Pp. 342. § (1) bekezdését megsértve túl is terjeszkedett a kereseten. Emiatt a Pp. 342. § (3) bekezdésének megsértését is állította, a jogerős ítélet ugyanis olyan jogra is kiterjed, amelyet a felperes keresetében nem állított.

[10] A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Hangsúlyozta: a per folyamán csak az volt vitatott, hogy a Tht. 35. § (2) bekezdése szerinti határidőt 2022. október 29-től, vagy az azt követő naptól kell-e számítani és fel sem merült a korábbi, 2020. februári kezdeményezés relevanciája. Az alperes mindvégig a 2022. október 29-i kezdőnap alapulvételével érvelt, ehhez képest a felülvizsgálati kérelemben előadott számítási mód meg nem engedett ellenkérelem-változtatásnak minősül. A periratok a 2020 februárjában közölt felhívás alapján a közgyűlés összehívását igazolták és a 102/2020. (IV. 10.) Korm. rendelet alkalmazhatósága tekintetében sem volt vita a felek között, a köztudomású, illetve a hivatalos tudomás körébe tartozó tényeket pedig a bíróság a felek hivatkozása nélkül is figyelembe veszi. A közgyűlés összehívásával kapcsolatos, a Tht. 35. § (2) bekezdésén alapuló levezetést teljes egészében vitatta, mind a törvény, mind pedig annak magyarázata ugyanis egyértelmű abban, hogy a felhívás közös képviselő által történt átvételétől számított 46. napon nyílik meg a tulajdonostársaknak a közgyűlés összehívására való jogosultsága. Hangsúlyozta: a Tht. hivatkozott határidői anyagi jogi jellegűek, számításukra ezért a Ptk. 8:3. §-a az irányadó, ekként a másodfokú bíróság jogértelmezése és érdemi döntése a helyes.

[11] A felülvizsgálati kérelem alapos.

[12] Az alperes anyagi jogi szabály: a Tht.-nak a közgyűlés tulajdonosi kezdeményezés alapján történő összehívására vonatkozó határidők számítása miatt vitatta a jogerős ítéletet, mivel álláspontja szerint a másodfokú bíróság a Tht. 35. § (2) bekezdésének téves alkalmazásával következtetett arra, hogy a perbeli közgyűlési határozatok jogszabálysértő jellegük folytán érvénytelenek.

[13] A jogvita lényegét illetően, azaz abban a kérdésben, hogy megnyílt-e a tulajdonosok számára 2022. december 13-án a közgyűlés összehívásának joga vagy sem, az alperes felülvizsgálati érvelése a következők szerint helyes: az 1/10 tulajdoni hányadot képviselő tulajdonosi csoport által összehívni kért közgyűlésre a Tht. 35. § (2) bekezdése mellett a Tht. 33. §-át is alkalmazni kell, azaz valamennyi összehívásra jogosult szereplőnek – közös képviselőnek, számvizsgáló bizottságnak, tulajdonostársaknak – be kell tartania a Tht. általános szabályát, amely szerint a közgyűlési meghívót a közgyűlés napját megelőzően 8 nappal meg kell küldeni a tulajdonostársak részére [Tht. 33. § (2) bekezdés]. Ennek megfelelően utalt az alperes arra, hogy a tulajdonostársak által felhívott közös képviselőnek legkésőbb a felhívás kézhezvételétől számított 22. napon intézkednie kell a közgyűlési meghívók szétküldése iránt, ez ugyanis az utolsó olyan dátum, amely egyidejűleg megfelel a 30 napon belül kitűzendő közgyűlési időpontnak és a meghívók kiküldésére vonatkozó 8 napos szabálynak. Ugyanígy a számvizsgáló bizottság intézkedési kötelezettsége legkésőbb a 30 nap leteltétől számított 7. napon teljesíthető a törvény által meghatározott keretek között. Amennyiben ezek a határidők a közgyűlés összehívása nélkül múlnak el, megnyílik a tulajdonostársak eljárási jogosultsága, azaz nem a felperesi számítás szerinti 46. napon, hanem a 37. napon, a perbeli esetben 2022. december 5-én. Mindez a perbeli esetre nézve – tekintve, hogy sem a közös képviselő felperes, sem a számvizsgáló bizottság nem hívta össze a közgyűlést – annyit jelent, hogy az alperesi tulajdonostársak 2022. december 13-án már bizonyosan jogosultak voltak összehívni a közgyűlést, téves tehát az a felperesi érvelés, hogy a Tht.-ben előírt határidő bevárása nélkül, arra való jogosultság hiányában került volna sor a 2022. december 22-i, illetve a 2023. január 5-i közgyűlés összehívására, illetve megtartására.

[14] Annak a jogértelmezési kérdésnek mindezek után, hogy mikortól kell számítani a közös képviselő rendelkezésére álló 30 napos határidőt, a konkrét ügy eldöntése szempontjából nincs ügydöntő jelentősége, ezért csupán utal a Kúria arra, hogy nincs ok a Tht. háttérjogszabályaként érvényesülő Ptk. rendelkezéseitől való eltérésre. A Ptk. 8:3. § (1) bekezdése értelmében a napokban megállapított határidőbe a határidő folyására okot adó esemény vagy cselekmény napja nem számít bele, azaz a perbeli esetben a felperes számára nyitva álló határidő a kézbesítési vélelem 2022. október 29-i beálltához képest október 30-án indult. Az ennek megfelelő jogértelmezés sem változtat ugyanakkor az előzőek szerint levezetett határidőkön és annak végeredményén: a tulajdonostársak 2022. december 13-án már jogosultak voltak a közgyűlés összehívására, ez okból – az összehívásra, illetve a közgyűlés megtartására való jogosultsághoz szükséges idő elteltének hiánya miatt – a közgyűlés határozatai nem érvénytelenek. Az alperesi, a kifejtettekkel ellentétes jogértelmezést illetően mutat rá a Kúria arra, hogy a Ptk. hivatkozott rendelkezésével ellentétes számítási szabályt a határidő kezdetére a Tht. sem tartalmaz, az esemény – kézbesítés – és az ahhoz kötött határidő kifejezett rendelkezés hiányában nem jelent kivételt az általános [Ptk. 8:3. § (1) bekezdés] szabály alól. A Tht. alperes által hivatkozott 42. § (1) bekezdése a határidő kezdetének a határozathozatalhoz kapcsolásával a kézbesítéshez kötött kezdő határidőtől kívánt különböztetni, az általános szabályoktól azonban nem tért el, így az e törvényhely kapcsán kifejtett alperesi érvelés sem alkalmas a Ptk. háttérszabályának mellőzésére. Megjegyzi a Kúria – mivel sem a felülvizsgálati kérelemnek, sem a felülvizsgálati ellenkérelemnek nem volt tárgya –, hogy bár a tulajdonosi felhívás valóban nem hivatalos irat, a felek között nem volt vitatott a „nem kereste” kézbesítés hatálya: a kézbesítés 2022. október 29-i vélelmezett időpontja, ezért a Kúria is ennek megfelelően végezte el a határidők számítását.

[15] Ami pedig a felperes felülvizsgálati ellenkérelmében foglalt eljárásjogi hivatkozást illeti, amely szerint az alperes először a felülvizsgálati kérelmében hivatkozott csupán a Tht. 35. § (2) bekezdésének és a Tht. 33. §-ának együttes alkalmazásából adódó határidő számításra, ezért ez okból hivatkozása már nem vehető figyelembe, a Kúria utal arra, hogy a Pp. 7. § 12. b) pontjának módosított tartalma szerint a fél a jogi érvelését az eljárás folyamán bármikor megváltoztathatja, az általa előadott jog- és tényállítás, valamint az előterjesztett petitum keretei között. Az adott esetben az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, jogállítása pedig az volt, hogy 2022. december 13-án a tulajdonostársak már jogosultak voltak a közgyűlés összehívására, ez okból – eljárásuk „idő előttisége” miatt – a közgyűlés határozatai nem érvénytelenek. E jogállítás keretei között az alperes az első- és a másodfokú eljárás folyamán valóban a határidő számítás kezdő időpontjának Ptk.-ától eltérő alkalmazását hangsúlyozta a Tht. 35. § (2) bekezdésének értelmezése során a kifejtettek szerint azonban nem volt akadálya annak, hogy jogállítása keretei között eltérő jogi érvelést is előadjon a felülvizsgálati kérelmében és azt a Kúria figyelembe vegye a fenti jogszabályi rendelkezés tartalmának megállapítása során. A jogi érvelés ennek megfelelő figyelembevétele mellett foglalt állást a Kúria a Pfv.I.20.640/2023/8. és a Gfv.III.30.280/2022/8-II. számú határozataiban is. A kifejtettek alapján nem volt akadálya annak, hogy a Kúria az alperes felülvizsgálati kérelmében előadott jogi érvelését figyelembe vegye, s mivel az alaposnak bizonyult, az alaki érvénytelenség tekintetében a jogerős ítéletben foglaltaktól eltérő álláspontot foglaljon el, amely szerint a közgyűlés összehívásának időpontjával kapcsolatos felperesi hivatkozás miatt a közgyűlés határozatai nem érvénytelenek. Az ismertetett indokok alapján a 2020. februári tulajdonosi felhívással kapcsolatos érveknek sem volt jelentőségük, mindazonáltal a Kúria e tekintetben egyetértett a másodfokú bíróság jogi álláspontjával: a 2020. évi felhívásnak a felperes eleget tett, ebből következően az újabb, perbeli kezdeményezés önálló eljárást indított el, amelyben a Tht. 35. § (2) bekezdésében foglalt határidőket önállóan kell számítani. Rámutat a Kúria, hogy az alperes értelmezésének elfogadása esetén – azaz a 2020. évi felhíváshoz viszonyított határidők esetén – a Tht. 35. § (2) bekezdésének betartása nem is lenne ellenőrizhető, az e címen érvényesített felperesi igény pedig vizsgálható, ami ugyancsak a 2022. októberi felhívás önállósága mellett szól.

[16] Figyelemmel azonban arra, hogy – eltérő jogi álláspontja miatt – a másodfokú bíróság a felperes további érvénytelenségi hivatkozásait nem vizsgálta, a Kúria a Tht. 35. § (2) bekezdését a kifejtettek szerint sértő jogerős ítélet hatályon kívül helyezése mellett a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.