PÜ BH 2025/64

[1] A perbeli – két önálló lakóépületből álló – ingatlan 3/16 tulajdoni illetősége a felperes tulajdonát képezi, tulajdonjogát 2021. évben árverési vétel jogcímén szerezte meg. Az ingatlan 1/16 tulajdoni illetősége az I. rendű alperes, 8/16 tulajdoni illetősége a II. rendű alperes és 4/16 tulajdoni illetősége a III. rendű alperes tulajdonát képezi.

[2] Az I. rendű alperes 1/16 tulajdoni illetőségét a VIII. rendű alperes javára 2013. évben 64 770 forint és járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjog terheli. A II. rendű alperes 8/16 tulajdoni illetőségét a IV. rendű alperes javára 2018. évben 10 500 000 forint és járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjog terheli. A III. rendű alperes 4/16 tulajdoni illetőségét a X. rendű alperes jogelődje javára 68 651 forint és járulékai erejéig 2008. évben bejegyzett végrehajtási jog; a IX. rendű alperes javára 29 043 forint és járulékai erejéig 2008. évben bejegyzett jelzálogjog; ugyancsak IX. rendű alperes javára 130 417 forint és járulékai erejéig 2009. évben bejegyzett jelzálogjog; az V. rendű alperes javára 201 600 forint és járulékai erejéig 2017. évben bejegyzett végrehajtási jog; a VI. rendű alperes javára 282 923 forint és járulékai erejéig bejegyzett végrehajtási jog; ugyancsak a VI. rendű alperes javára 594 128 forint és járulékai erejéig 2017. évben bejegyzett végrehajtási jog; a VII. rendű alperes javára 74 477 forint és járulékai erejéig 2019. évben bejegyzett végrehajtási jog; a X. rendű alperes javára 103 001 forint és járulékai erejéig 2021. évben bejegyzett végrehajtási jog; a XI. rendű alperes javára 121 804 forint és járulékai erejéig 2021. évben bejegyzett végrehajtási jog; a X. rendű alperes javára 311 725 forint és járulékai erejéig 2022. évben bejegyzett végrehajtási jog; a X. rendű alperes javára – a jelen per kimenetelétől függő hatállyal – 127 309 forint és járulékai erejéig, 42 064 forint és járulékai erejéig, 86 344 forint és járulékai erejéig, 40 871 forint és járulékai erejéig, valamint 52 147 forint és járulékai erejéig végrehajtási jog terheli.

[3] A tulajdoni lap III. rész 34. pontjában 2008. február 13. napjától 68 651 forint és járulékai erejéig a Kft. javára végrehajtási jog van bejegyezve. A cégkivonat alapján a céget 2020. december 11-i hatállyal jogutód nélkül törölték a cégnyilvántartásból. A tulajdoni lap adatai alapján a IX. rendű alperesen túl a III. rész 36. sorszám alatt önálló jogosultként jelzálog volt bejegyezve a egy hivatal javára, amelyet 2024. január 2-án az ingatlan tulajdoni lapjáról törölték.

[4] A felperes módosított keresetében a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:83. § (1) bekezdése alapján kérte a perbeli ingatlan közös tulajdonának árverési értékesítéssel való megszüntetését, akként, hogy az ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségére vonatkozó árverési vételárat 47 421 000 forintban kérte meghatározni. A befolyó vételárat a tulajdonostársak között tulajdoni hányadaik arányában kérte felosztani. Kérte az alperesek kötelezését az ingatlanból való kiköltözésre, valamint valamennyi alperes kötelezését a fenti kereseti kérelem tűrésére. A felperes a közös tulajdon megszüntetési módok közül a természetbeni megosztást és a társasházzá alakítást ellenezte.

[5] Az I–III. rendű alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. A közös tulajdon megszüntetési módok közül az árverési értékesítés ellen tiltakoztak, valamint az árverés elrendelésének esetére sem vállalták az ingatlanból történő kiköltözést, mert a lakhatásuk másutt nem megoldható. A II. rendű alperes indítványozta a perből történő elbocsátását, arra hivatkozással, hogy az általa használt lakóház és hozzá tartozó udvar jelen pernek nem tárgya. A VI. rendű alperes a kereset teljesítését nem ellenezte. A X. rendű alperes a javára bejegyzett végrehajtási jog változatlan fenntartása mellett a kereset teljesítését nem ellenezte.

[6] Az I–III. rendű alperesek módosított viszontkeresetükben a perbeli ingatlan közös tulajdonának megszüntetését társasházzá alakítás útján kérték, akként, hogy az egyik kialakítandó ingatlan tulajdonosa a II. rendű alperes, míg a másik kialakítandó ingatlan tulajdonosai a felperes, valamint az I. és III. rendű alperesek legyenek.

[7] A felperes viszontkereseti ellenkérelme az I–III. rendű alperesek viszontkeresetének elutasítására irányult.

[8] Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét és az I–III. rendű alperesek viszontkeresetét elutasította.

[9] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az eljárást megszüntette.

[10] A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást a Kft.-re vonatkozó cégnyilvántartási adatokkal és a javára bejegyzett végrehajtási joggal, valamint a hivatal zálogjogára vonatkozó adatokkal kiegészítette.

[11] Az így kiegészített tényállásra tekintettel a másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság figyelmen kívül hagyta azt a tényt, hogy a felperes által perbe vont jelzálogjog, illetve a végrehajtási jog jogosultakon kívül még további két jogalany, a Kft. és a hivatal javára is be volt jegyezve végrehajtási jog. A hivatal javára bejegyzett végrehajtási jogot a másodfokú felülbírálatig törölték az ingatlan-nyilvántartásból, azonban az ingatlan-nyilvántartás a Kft. javára bejegyzett végrehajtási jogot változatlanul feltünteti.

[12] Kifejtette, hogy a tulajdonközösség megszüntetése iránti perben kötelező valamennyi ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogosult perben állása, hiszen az árverési vételár felosztása során először arról kell gondoskodni, hogy a végrehajtási jog és az egyéb jogok jogosultjai a megfelelő kielégítéshez hozzájussanak, amely csak akkor teljesíthető, ha minden ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett érdekelt perben áll és a kielégítéshez szükséges adatokat – az összegszerűségre is kiterjedően – a végrehajtó rendelkezésére bocsátják.

[13] A másodfokú bíróság megállapította, hogy az elsőfokú bíróság – annak ellenére, hogy a Kft. megszűnésére már az elsőfokú eljárásban is merült fel adat – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog jogosultjának jogutód nélküli megszűnését figyelmen kívül hagyta, ahogy azt is, hogy a felperes nem kezdeményezte az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosulttal szemben a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (a továbbiakban: Ctv.) 124/B. § szerinti különleges vagyonrendezési eljárást.

[14] A másodfokú bíróság az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztt Kft. jogalanyiságának hiányát a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 397. §-a alapján alkalmazott Pp. 240. § (1) bekezdés a) pontja, valamint a 176. § (1) bekezdés e) pontja alapján vonta le és az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve az eljárást megszüntette.

[15] A jogerős végzéssel szemben a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben – tartalma szerint – a jogerős végzés hatályon kívül helyezését és elsődlegesen a másodfokú bíróság, másodlagosan az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.

[16] Megsértett jogszabályhelyként a Pp. 36. §-át, 37. §-át, a 176. § (1) bekezdés e) pontját, a 240. § (1) bekezdés a) pontját, valamint 379. §-át jelölte meg.

[17] Felülvizsgálati kérelmében előadott indokai szerint a közös tulajdon megszüntetése iránti perben a végrehajtási jog jogosultjainak perben állása nem kötelező, nem áll fenn a Pp. 36. §-a szerinti kényszerű pertársaság esete, azt sem a bírói gyakorlat, sem a Pp. vagy más jogszabály, sem a közös tulajdon megszüntetési perekben alkalmazandó 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény nem írja elő, ilyet a másodfokú bíróság sem jelölt meg. A közös tulajdon megszüntetési perekben a végrehajtási jog jogosultak esetében legfeljebb a Pp. 37. § a) pontja szerinti célszerű pertársaság állhat fenn, amennyiben ugyanis a felperes kereseti kérelme alapján a közös tulajdont árverés útján értékesítik, akkor annak jogerőhatása kihat a végrehajtási jog jogosultakra.

[18] Kifejtette, hogy a közös tulajdont árverési értékesítés útján megszüntető jogerős ítélet végrehajtása során az eljáró végrehajtónak a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) mint speciális jogszabály alapján kell a végrehajtási jog jogosultak között a befolyt vételárat felosztani, figyelembe véve azok jogcímét is. Abban a bírói gyakorlat és az 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény, valamint annak előzményének tekinthető 1/2008. (V. 19.) PK vélemény és a PK. 10. számú Kollégiumi állásfoglalás is következetes, hogy a bíróságnak az árverési értékesítés esetén a tulajdonosok közötti vételár felosztásról kell határoznia, valamint adott esetben arról, hogy a vételár felosztásának a bent maradó tulajdonostárs milyen arányban viseli a bentlakás értékcsökkentő hatását. Kiemelte, hogy a kötelező perben állás esetébe tartozó jogoktól (haszonélvezetre, használatra jogosult, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosult) eltérően a végrehajtási jog nem a tulajdonos felek rendelkezésén alapuló bejegyzés és jog, hanem egy, a felektől független jog, amely csak az adott végrehajtást kérő követelése egy részének behajtására szolgál. Nyilvánvalóan kiterjed a közös tulajdont megszüntető ítélet jogerőhatása a végrehajtási jog jogosultjaira, hiszen az árverést tűrni kötelesek, de ettől függetlenül a vételár-felosztás szabályait speciális jogszabályként a Vht. szabályozza, tehát arra nem a bíróság ítéletében rögzített összeg és mód lesz az irányadó.

[19] A felperes rámutatott arra is, hogy a jogerős végzés indokolása sem megfelelő, hiszen az indokolás a Pp. 176. § (1) bekezdés e) pontja szerinti visszautasítási okból vezette le a későbbi megszüntetést. Az említett rendelkezés a peres fél jogképességének hiányát jelenti, márpedig a Kft. a perben sem első-, sem másodfokon nem volt peres fél. Hivatkozása szerint a másodfokú bíróságnak lehetősége lett volna az ítélet hatályon kívül helyezése mellett az elsőfokú bíróságot új eljárásra utasítani azzal, hogy az eljárást felfüggeszti mindaddig, amíg a végrehajtási jog jogosultjának jogutódja meg nem állapítható és perbe nem vonható.

[20] Az alperesek a felülvizsgálati eljárásban nyilatkozatot nem terjesztettek elő.

[21] A Kúria a jogerős végzést a – Pp. 423. § (1) bekezdése alapján – a felülvizsgálati kérelem korlátai között, az abban megjelölt jogszabályi rendelkezések tekintetében vizsgálta. Megállapította, hogy a felperes felülvizsgálati kérelme alapos.

[22] Az igény állapotába került (bírói úton érvényesíthető) alanyi jogból fakadó követelés érvényesítésének a bírósági út (per) önálló szakasza. A Pp. 169. § (1) bekezdése alapján a pert a felperesnek az alperes ellen keresetlevéllel kell megindítania. Ennek megfelelően a Pp. 170. § (1) bekezdés b) pontja előírja a keresetlevél kötelező tartalmi elemeként – egyebek mellett – a felek nevének, perbeli állásának, azonosító adataiknak, így az alperes azonosító adatainak a feltüntetését. Az igényérvényesítés eljárásjogi eszköze a kereset, amelyet ugyancsak a keresetlevél tartalmaz [Pp. 170. § (2) bekezdés a)–c) pont]. A Pp. ezen rendelkezései alapján tehát nyilvánvaló, hogy alperesnek kizárólag az a személy minősül, aki ellen a felperes a keresetet előterjeszti, azaz akivel szemben az igényt (követelést) a perben a keresetlevél benyújtása útján érvényesíti, oly módon, hogy abban alperesként megjelöli.

[23] A Pp. 33. §-a értelmében azonban a perben fél, így alperes is csak az lehet, akit a polgári jog szabályai szerint jogok illethetnek és kötelezettségek terhelhetnek. Amennyiben a felperes olyan alperessel szemben terjeszti elő a keresetet, azaz olyan személyt jelölt meg a keresetlevélben alperesként, aki a keresetlevél benyújtásakor jogképességgel már nem rendelkezik, akkor a Pp. 176. § (1) bekezdés e) pontja alapján a bíróság – hiánypótlási felhívás kiadását mellőzve – a keresetlevelet visszautasítja, vagy ha ez a tény csak a per folyamán derül ki, az eljárást hivatalból megszünteti [Pp. 240. § (1) bekezdés a) pont]. Mindezek alapján eljárásjogi evidencia, hogy a keresetlevélben alperesként meg nem jelölt, a perben alperesként részt nem vevő személy jogképességének hiánya sem a keresetlevél Pp. 176. § (1) bekezdés e) pontja szerinti visszautasításához, sem erre hivatkozással az eljárás Pp. 240. § (1) bekezdés a) pontja szerinti megszüntetéséhez nem vezethet. Ez még abban az esetben sem történhet meg, ha e személynek a perben állása – jogképessége fennállása esetén – a Pp. 36. §-a alapján szükséges lenne. Amennyiben jogszabályban meghatározott személyek perben állása kötelező, vagy a per tárgya olyan közös jog, illetve olyan közös kötelezettség, amely csak egységesen dönthető el [Pp. 36. §], a Pp. 176. § (2) bekezdés b) pontja alapján van mód a keresetlevél visszautasítására, ha a felperes ezt a személyt – bírói felhívás ellenére – nem vonja perbe. A másodfokú bíróság tehát logikailag tévesen összekapcsolta a kényszerű pertársaság szabályait a Pp. 176. § (1) bekezdés e) pontjával és egyben ezen visszautasítási okot – ugyancsak tévesen – összemosta a Pp. 176. § (2) bekezdés b) pontja szerinti visszautasítási okkal.

[24] A Pp. 176. § (2) bekezdés b) pontja szerinti szankció alkalmazásának feltétele: Pp. 36. §-a szerinti kényszerű pertársaság feltételeinek a fennállása, az érdekelt személy jogképessége és alperesként való megjelölésének elmulasztása, valamint a perbeállításra vonatkozó bírói felhívás eredménytelensége.

[25] Az eljárásjogi tárgyú elvi iránymutatásoknak az új Pp. hatálybalépése folytán történő felülvizsgálatáról szóló 1/2017. Polgári jogegységi határozat alapján a Pp. hatálya alatt folyó eljárásokban is irányadó, az ingatlan közös tulajdona megszüntetési perekben irányadó bírói gyakorlatot összefoglaló 1/2017. (IX. 11.) PK véleményben a Kúria már kifejtette, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló per kimenetelében a tulajdonostársakon kívül az is érdekelt, aki nem tulajdonostárs ugyan, de javára a per tárgyává tett ingatlanon vagy annak hányadán bejegyzett joga folytán fennálló érdekeit a közösség megszüntetésének a tulajdonostársak által megjelölt módja sértheti, így, miután a védekezése lényegesen befolyásolhatja a bíróság döntését, a perben állása megkerülhetetlen. A haszonélvezetre, használatra jogosultaknak, a bejegyzett tartási és életjáradéki jog jogosultjának, valamint, ha a jelzálogjog nem az egész ingatlant terheli, e jog jogosultjának perbeállításának kötelező volta a PK véleménynek megfelelően kialakult joggyakorlat szerint nem vitatottan fennáll, az egyéb érdekeltek, esetében azonban ennek a szükségessége mindig csak a körülmények egyedi mérlegelése alapján ítélhető meg.

[26] Ilyen egyéb érdekeltnek minősül a végrehajtási jog jogosultja is, így az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási jog esetén tehát egyedi mérlegelés tárgya a végrehajtási jog jogosultja perbenállásának szükségessége. Esetében a mérlegelendő körülmények közé tartozhat – egyebek mellett – a közös tulajdon megszüntetése iránti per megindításakor vagy annak folyamán a végrehajtási eljárás folyamatban léte; az, hogy a végrehajtási jog melyik tulajdonostárs/tulajdonostársak, mekkora tulajdoni illetőségét terheli; az, hogy a végrehajtandó követelés fennáll-e, illetve mekkora az abból még meg nem térült követelés összegszerűsége; van-e lehetőség a végrehajtási eljárásban a követelés megtérülésére; a követelés a jelen per eredményeképpen a közös tulajdont megszüntető esetleges árverési értékesítés során a Vht. szabályai alapján rendezhető-e; jelenthet-e sérelmet az vagy a közös tulajdon megszüntetésének valamely más módja a végrehajtási jog jogosultja vagy jogutódja részére akkor, ha nem áll perben; a perbenállása befolyásolhatja-e érdemben valamilyen módon a bíróság döntését; illetve az is, hogy a végrehajtási jog a közös tulajdon megszüntetési per eredményétől függő hatállyal került-e bejegyzésre (Kúria Pfv.20.20.204/2016/16.).

[27] Ha a bíróság szerint a kényszerű pertársaság feltételei – a körülmények mérlegelése alapján – valóban fennállnak, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog jogosultja a keresetlevél benyújtása előtt meghalt vagy megszűnt, akkor a [23] és a [24] bekezdésekben már kifejtettekből következően fel kell tárni, hogy van-e jogutódja és a felet ezen személy perbevonására kell felhívnia a bíróságnak.

[28] A másodfokú bíróság jelen esetben azonban a 3.Pf.20.005/2024/11. számú jegyzőkönyvből megállapíthatóan az eljárást úgy szüntette meg, hogy a [26] bekezdés szerinti körülményeket egyáltalán nem vizsgálta, a végrehajtási jog jogosultjának minősülő, a cégnyilvántartásból már törölt végrehajtást kérő személyében az adott követelés tekintetében esetlegesen bekövetkezett jogutódlás tisztázására, illetve a jogerős végzésben hivatkozott Ctv. 124/B. § szerint minősülő különleges vagyonrendezési eljárás szükségességére és a jogutód perbevonására vonatkozó felhívást sem adott ki. A körülmények feltáratlansága folytán nem lehetett állást foglalni abban a kérdésben, hogy a Kft. esetleges jogutódjának perbenállása szükséges-e, így a jogerős végzés ezen okból sérti a Pp. 36. §-át és a 379. §-át is.

[29] A Kúria a fentiek alapján a Pp. 424. § (3) bekezdése alapján az ügy érdemére kiható módon jogszabálysértő jogerős határozatot hatályon kívül helyezte és a másodfokú bíróságot utasította új eljárásra és új határozat hozatalára. A megismételt eljárásban a másodfokú bíróságnak a felek felhívásával és az általuk szolgáltatott adatok, indítványok alapján fel kell tárnia a perbenállás szükségességének megállapításához elengedhetetlen körülményeket, így elsődlegesen azt, hogy a végrehajtási eljárás folyamatban van-e, a végrehajtási jog és az annak alapját képező követelés ténylegesen fennáll-e. A Pp. 36. §-a szerinti feltételek fennállása esetén tisztáznia kell a Kft. jogutódjának személyét, majd a Pp. 379. §-a és 176. § (2) bekezdés b) pontja alapján kell eljárnia azzal, hogy megfelelő határidőt kell biztosítania a felperesnek az esetleges eljárások lefolytatására. Ezt követően az eljárás menete attól függ, hogy a felperes a felhívásnak megfelelően eleget tesz-e. Amennyiben a végrehajtási eljárás nincs folyamatban, a végrehajtási jog és az annak alapját képező követelés ténylegesen nem áll fenn, vagy a körülmények mérlegelése alapján másodfokú bíróság arra jut, hogy a kényszerű pertársaság feltételei a Kft. jogutódja tekintetében nem állnak fenn, érdemben kell elbírálnia a felperes elsőfokú ítélet elleni fellebbezését.