2025. évi LXXXVIII. törvény indokolás

A módosítás célja a társasházi építményi jog hatályos jogrendszerbe való bevezetése. Ezen új jogintézmény hozzájárul ahhoz, hogy minden eddiginél nagyobb biztonságot élvezzenek a kivitelezők, a hitelintézetek és a vásárlók a folyamatban lévő beruházások során, amely végső soron elősegíti azt, hogy az újépítésű lakások ára jelentősen mérséklődjön.

Ez az indokolás a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. § (6) bekezdése, valamint a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 20. § (2) bekezdés a) pontja alapján a Magyar Közlöny mellékleteként megjelenő Indokolások Tárában közzétételre kerül.

A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény módosítása a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) módosításával összefüggésben az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat szabályainak és a kapcsolódó felhatalmazó rendelkezésének módosítására irányul.

A 2025. szeptember 1-jén elindult Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitel az otthonteremtést segítő államilag támogatott konstrukció, ezért indokolt, hogy a családtámogatási törvényben meghatározott kedvező adózási szabályok erre is kiterjedjenek, biztosítva ezzel az átalányadózó vállalkozók és őstermelők számára a többi támogatott hitellel azonos elbírálást.

A törvényjavaslat a Tht.-t módosítja az új dologi jog speciális szabályainak bevezetése érdekében, ezzel biztosítva az építés alatt álló társasházban egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, megterhelhető dologi jog alapításának lehetőségét a lakást vásárlók, valamint a finanszírozók védelme céljából.

A javaslat célja a Tht.-ban a társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének szabályainak kiegészítése azzal, hogy az ingatlanügyi hatóság érdemben vizsgálja a benyújtott alapító okiratot, és csak annak megfelelősége esetén jegyzi be az előzetes alapítás tényét.

A javaslat rögzíti, hogy a társasházi építményi jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése a kialakítandó lakás tekintetében a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával bír.

A társasházi építményi jog alapításának feltétele a társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése. A társasházi építményi jog a felépítendő épületben kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződésben vagy ahhoz kapcsolódó külön szerződésben alapítható, a vevő javára. A társasházi építményi jog védelmet nyújt a vevőnek az ingatlanra vezetett végrehajtás, illetve a tulajdonos felszámolása esetén, ugyanis ez esetben a jelzálogjogosultat megillető jogokat gyakorolhatja az általa kifizetett vételár vagy vételárrészlet tekintetében fennálló követelése erejéig.

A módosítás célja a Tht. módosítása akként, hogy a társasházi építményi jog felépítendő épületben kialakítandó lakásra a vevő javára akkor alapítható, ha a vevő a vételárnak már legalább egy részét megfizette. Kimondásra kerül, hogy ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként.

A javaslat rögzíti, hogy a társasházi építményi jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése a kialakítandó lakás tekintetében a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával bír. A módosítás pontosítja a társasházi építményi jogok jogosultjai társasházi építményi jog ranghelye szerinti kielégítési sorrendjét, a szabályozást kiegészíti a negatív saját tőkével rendelkező ingatlanalap megszűnése esetével.

A javaslat rögzíti a társasházi építményi jog jogosultjának halála vagy jogutód nélküli megszűnése esetén alkalmazandó szabályokat.

A módosítás célja a hatályos szabályozás pontosítása, mely alapján a lakást terhelő jelzálogjog vagy önálló zálogjog nem a társasházi építményi jogot alapító szerződés, hanem a jelzálogszerződés rendelkezése alapján alakul át.

A módosítás kiegészíti a szabályozást a társasházi építményi jog bíróság határozata nélkül való megszüntethetőségével és annak részletszabályaival.

A társasházi építményi jog jogintézményének speciális szabályai a Tht.-be kerülnek, egyebekben pedig a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) építményi jogra vonatkozó szabályai alkalmazandóak.

A javaslat a Ptk. építményi jogra vonatkozó azon szabályait bővíti, melyeket a társasházi építményi jog esetében nem kell alkalmazni. A módosítás révén nem alkalmazandó a Ptk. építményi jog határozott időre való alapítására és írásbeli szerződés megkötésére vonatkozó előírása, valamint azon szabálya, amely földhasználati joggal terhelt ingatlan esetében az építményi jog alapítását kizárólag a földhasználati jog jogosultja javára teszi lehetővé.

A módosító javaslat a társasházi építményi jog törlésével összefüggésben állapít meg speciális szabályt a törlés alapjául szolgáló okiratra vonatkozóan.

Annak érdekében, hogy a társasház-alapítás mindenképpen megtörténjen, a módosító javaslat kimondja, hogy ha az ingatlan tulajdoni lapján társasházi építményi jogra vonatkozó bejegyzés szerepel, a társasház alapítása iránti kérelem nem vonható vissza.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szabályai is módosításra kerülnek annak érdekében, hogy e jog is – hasonlóan a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joghoz – legfeljebb hat hónapra felfüggesztés hatályával bír a később benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelmekre vonatkozóan.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 1. melléklete a javaslat alapján kiegészül egy új lehetőséggel a társasházi építményi jog kapcsán. A törlendő jog kötelezettjének kérelme alapján törölhető a társasházi építményi jog, ha annak törlésére a társasházi építményi jog kötelezettjének az adásvételi szerződéstől történt elállására tekintettel kerül sor.

Kodifikációs pontosítás.

Hatályba léptető rendelkezés.