KÜ BH 2025/97

[1] A felperes tulajdonában áll a perbeli „kivett beépítetlen terület” megnevezésű ingatlan.

[2] A II. rendű alperes képviselő-testülete a 48/2004. (VI. 28.) Ökt. számú határozatával fogadta el a Településszerkezeti Tervet (a továbbiakban: TSZT), amellyel a perbeli ingatlan belterületbe vonásra került és a Vt. I/II. övezetbe tartozott. A TSZT szerint a perbeli ingatlan területének igénybevételével egy 22 méter széles utat és véderdőt terveztek kialakítani.

[3] A II. rendű alperes képviselő-testülete a 46/2008. (IX. 25.) KT. számú rendeletével döntött a Város Helyi Építési Szabályzatáról (a továbbiakban: HÉSZ) és jóváhagyta a Szabályozási Tervlapokat. A HÉSZ 2008. szeptember 26-án lépett hatályba és az ingatlant a Gksz-1 építési övezetbe sorolta. Az SZT-1 tervlap az ingatlanra 30 méter széles erdősáv és 22 méter széles közút kialakítását írta elő. A Kúria a 2013. május 7-én hozott Köf.5013/2013/7. számú határozatával megállapította, hogy a HÉSZ törvénysértő és erre figyelemmel a rendeletet megsemmisítette.

[4] A II. rendű alperes képviselő-testülete a 24/2016. (XII. 9.) Ör. számú rendeletével döntött a Város Helyi Építési Szabályzatának és Szabályozási Tervének (a továbbiakban: új HÉSZ) elfogadásáról, amely a perbeli ingatlant a Má-1. Általános mezőgazdasági (távlatilag funkciót váltó, mezőgazdasági építmények elhelyezését korlátozottan megengedő mezőgazdasági területek) övezetbe sorolta és a 116. §-ban meghatározta a beépítés feltételeit.

[5] A II. rendű alperes és az érintett ingatlanok tulajdonosai – köztük a felperes – 2019. április 23-án megállapodást kötöttek (a továbbiakban: Megállapodás). Ennek a 2. pontjában a II. rendű alperes vállalta, hogy a Megállapodással érintett ingatlanoknak az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 19. §-a szerinti „Kereskedelmi, szolgáltató terület”, és az új HÉSZ 79–80. §-a, és ezen rendelet 2. számú mellékletének 1.6. Gazdasági területek táblázat 3. pontja szerinti Gksz-1 kereskedelmi, szolgáltató gazdasági építési övezetbe sorolása érdekében legkésőbb 2019. május 30-ig településrendezési eljárást indít.

[6] A Megállapodás 5. pontjában rögzítést nyert, miszerint az ingatlantulajdonosok együttesen vállalják, hogy jelen szerződés 2. pontjában rögzítetteknek megfelelő Helyi Építési Szabályzat hatályba lépésének napján a Város Önkormányzata által korábban elfogadott új HÉSZ-en alapuló, továbbá jelen szerződés alapján megalkotásra kerülő helyi építési szabályzaton alapuló és az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 30. §-a alapján előterjeszthető, vagy már korábban előterjesztett kártalanítási igény tárgyában indított valamennyi eljárás iránti kérelmüket visszavonják, az eljárás megszüntetése iránti kérelmet terjesztenek elő, illetve vállalják, hogy e tárgyban további eljárásokat nem indítanak.

[7] A Megállapodás 6. pontja kimondta, miszerint az ingatlantulajdonosok kijelentik, hogy a Város Önkormányzatával szemben az Étv. 30. §-án alapuló valamennyi, a szerződés 5. pontjában megjelölt kártalanítási igényükről a jelen szerződés 2. pontjában megjelöltek szerinti Helyi Építési Szabályzatról szóló rendelet hatályba lépésével egyidejűleg minden további jogcselekmény és nyilatkozat nélkül a jelen szerződés aláírásával feltétlenül és visszavonhatatlanul lemondanak, továbbá kijelentik, hogy ilyen igényt a Város Önkormányzatával szemben a jövőben sem terjesztenek elő, a kártalanításról kifejezetten lemondanak.

[8] A II. rendű alperes képviselő-testülete a 20/2019. (X. 10.) önkormányzati rendeletében döntött az új HÉSZ módosításáról (a továbbiakban: Ör.1.). Ezen rendelet értelmében a felperesi ingatlan a Gksz-1 építési övezetbe tartozott. Az Ör.1. 50. §-a szerint a rendelet a kihirdetésének napját követő 30. napon lép hatályba.

[9] Az állami főépítészi hatáskörben eljárt Kormányhivatal a 2019. október 15-én kelt záró szakmai véleményében a korábban kiadott záró szakmai véleményét visszavonta arra hivatkozással, hogy az Ör.1. a benyújtott formában – jogszabályon alapuló ellentmondások miatt- jogszerűen nem fogadható el.

[10] A Város Önkormányzatának Képviselő-testülete a 23/2019. (XI. 6.) önkormányzati rendeletében (a továbbiakban: Ör.2.) döntött az új HÉSZ módosításáról szóló Ör.1. hatályba nem lépéséről. Az Ör.2. a 2. §-a szerint 2019. november 2-án lépett hatályba.

[11] A Kúria Önkormányzati Tanácsa a Köf.5.007/2022/6. számú határozatán, az Ör.2. más jogszabályba ütközésének vizsgálatára irányuló bírói indítványt elutasította.

[12] Az Alkotmánybíróság a 3362/2023. (VII. 19.) AB végzésében az Ör.2. alaptörvény-ellenességének megállapítására és alkalmazásának kizárására irányuló bírói kezdeményezést visszautasította. Végzése [16] bekezdésében megállapította, hogy az Ör.1. rendelkezései soha nem voltak hatályban, tehát jogkövetkezményt soha nem váltottak ki. Jelen esetben tehát nem arról van szó, hogy egy korábban hatályos rendelkezés megváltozott volna, ami akár tartalmi, akár formai okból adott esetben akár vizsgálható lenne az alaptörvény-ellenesség szempontjából, hanem arról, hogy az Ör.2. miatt a (új) HÉSZ szabályozása végül nem módosult.

[13] A felperes és a Megállapodással érintett tulajdonosok 2021. február 16-án jogi képviselőjükön keresztül a II. rendű alperes felé kártalanítás megfizetésére vonatkozó felszólító levelet küldtek, amelyben az Étv. 30. § (1), (2) és (6) bekezdéseire alapítottan összesen 49 958 524 forint kártalanítás és annak 2017. január 9-től a kifizetésig járó törvényes kamatai megfizetését kérték arra hivatkozással, hogy egyrészt az Ör.1. nem lépett hatályba, így a Megállapodásban foglaltak nem teljesültek, másrészt az új HÉSZ szerinti besorolást hátrányosabb részükre, mint a HÉSZ szerinti besorolás, mert a HÉSZ szabályozása szerint az ingatlanok beépíthetőek voltak, míg az új HÉSZ hatására azok beépítésre alkalmatlanná váltak.

[14] A felperes és a Megállapodással érintett tulajdonosok 2021. október 21-én az I. rendű alperesnél kártalanítás megfizetése iránti kérelmet terjesztettek elő az Étv. 30. §-ában foglaltak alapján a fizetési felszólításban megjelölt jogalapon.

[15] Az I. rendű alperes a 2021. december 10-én hozott határozatában a felperes korlátozási kártalanítás iránti kérelmét elutasította.

[16] A határozat indokolása szerint a Megállapodás 5. és 6. pontjaiban az ingatlantulajdonosok együttesen vállalták, hogy az Étv. 30. §-a alapján előterjeszthető, vagy már korábban előterjesztett kártalanítási igény tárgyában indított valamennyi eljárás iránti kérelmüket visszavonják, az eljárás megszüntetése iránti kérelmet terjesztenek elő, illetve vállalták, hogy e tárgyban további eljárásokat nem indítanak, valamint az ingatlantulajdonosok kijelentették, hogy a II. rendű alperessel szemben az Étv. 30. §-án alapuló valamennyi, a Megállapodás 5. pontjában megjelölt kártalanítási igényükről a 2. pontban megjelöltek szerinti rendelet hatályba lépésével egyidejűleg minden további jogcselekmény és nyilatkozat nélkül feltétlenül és visszavonhatatlanul lemondanak. Továbbá kijelentették, hogy ilyen igényt a II. rendű alperessel szemben a jövőben sem terjesztenek elő, a kártalanításról kifejezetten lemondanak. Ezért jelen eljárást meg kell, hogy előzze egy polgári jogi eljárás, amelynek során megállapítást nyer, hogy a Megállapodás érvényes-e és/vagy hatályos-e, továbbá szerződésszegés valósult-e meg, és ezért az ingatlantulajdonosok Étv. 30. §-a szerinti korlátozási kártalanítás iránti igénye újra feléledt. Miután a hatóság a felek polgári jogi vitáját nem jogosult elbírálni, ezért az I. rendű alperes a kérelmet elutasította.

[17] A felperes eljárási és anyagi jogi jogsérelmekre hivatkozással keresetet nyújtott be az I. rendű alperes határozatával szemben.

[18] A törvényszék ítéletében az I. rendű alperes határozatát megsemmisítette és az I. rendű alperest új eljárás lefolytatására kötelezte.

[19] A felülvizsgálati kérelemmel érintett körben a törvényszék kifejtette, az Étv. 30. § (7) bekezdését úgy kell értelmezni, hogy az ingatlan rendeltetését, használati módját hátrányosan érintő szabályozás hatályba lépésével kártalanítási igény válik esedékessé, amelynek érvényesítése érdekében az ingatlantulajdonosa vagy haszonélvezője a vonatkozó időbeli korlátok mellett kezdeményezheti megállapodás megkötését a II. rendű alperessel. Ha a felek a kártalanításról egy év alatt nem tudnak megállapodni, abban az esetben kell a hatóságnak kártalanítási eljárást lefolytatnia. E szabályozás feltételezi, hogy a megállapodást megelőzően a hatályba lépett szabályozással a kár a felek által nem vitatottan bekövetkezett és a kártalanítási eljárást megelőzően a feleknek a kártalanítás részleteiben, tehát összegében, kifizetésének módjában, esedékességében konkrétan meg kell egyezniük, mert a kártalanítási eljárást csak egy ilyen megállapodás helyettesítheti. Ha ezen lényegi pontok tekintetében a felek álláspontja nem egyezik, az értelemszerűen nem tekinthető megállapodásnak, amit a hatóságnak kell pótolnia a döntésével a kártalanítási eljárásban.

[20] A fenti feltételeknek a Megállapodás nem felel meg. Ebben mindössze annyit vállaltak a felek, hogy ha a II. rendű alperes 2019. május 30-ig a Megállapodással az érintett ingatlan kedvező övezeti átsorolása érdekében településrendezési eljárást indít és az ingatlan az újonnan elfogadott helyi építési szabályzat építési övezeti besorolása szerint a Gksz-1 építési övezetbe tartozik, akkor a felperes és a többi tulajdonos nem indítanak az Étv. 30. §-a szerinti kártalanítási eljárást, illetve a már benyújtott kérelmüket visszavonják. A Megállapodás egy jövőbeli vállalás a felek részéről az Étv. 30. §-a szerinti eljárások megelőzése érdekében, de nem minősül az Étv. 30. § (7) bekezdésében megjelölt megállapodásnak, ugyanis éppen annak megelőzésére irányul. A szabályozással bekövetkezett kárról, a kártalanítás összegéről, részleteiről a felek nem állapodtak meg.

[21] A felek nem kötöttek az Étv. 30. § (7) bekezdése szerinti megállapodást, amelynek eldöntése nem polgári jogi jogvita keretébe tartozó kérdés, hanem az Étv. 30. §-ának és a Megállapodás tartalmának egybevetésével az I. rendű alperes eljárásában eldöntendő jogkérdés, ebben a körben kártalanítási eljárás lefolytatásának van helye.

[22] A II. rendű alperes a Megállapodás 2. pontjában csak településrendezési eljárás megindítását vállalta, azonban az 5. pontban a tulajdonosok csak akkor mondtak le a kártalanítási eljárás megindításáról, illetve további folytatásáról, ha a 2. pontban rögzítetteknek megfelelő, azaz a kedvezőbb átsorolást tartalmazó helyi építési szabályzat hatályba lép, amelyre a felek által nem vitatottan nem került sor.

[23] A megismételt eljárásban az I. rendű alperesnek annak figyelembevételével kell döntést hoznia, hogy a felperes és a II. rendű alperes között nem jött létre az Étv. 30. § (7) bekezdése szerinti olyan megállapodás, amely kizárja a hatósági eljárás megindítását. Az ügy érdemében az I. rendű alperesnek arról kell határoznia, hogy a kártalanítás megállapításának az Étv. 30. § (1), (2) bekezdésében foglalt feltételei megvalósultak-e, figyelemmel arra, hogy nem lépett hatályba olyan új építési szabályzat, amely az ingatlant a Gksz-1 építési övezetbe sorolta volna. A kártalanítás összegének meghatározása során az I. rendű alperesnek figyelembe kell vennie a Kúria Kfv.IV.37.457/2017/11. és Kfv.IV.37.461/2017/10. számú ítéleteiben foglaltakat.

[24] A jogerős ítélet ellen a II. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet annak hatályon kívül helyezése és az ügyben eljárt bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítása iránt. Álláspontja szerint az ítélet sérti az Étv. 30. § (1) és (7) bekezdését.

[25] Kifejtette, a törvényszék jogszabálysértően járt el, amikor megállapította, hogy a Megállapodás nem felel meg az Étv. 30. § (7) bekezdésében foglaltaknak. Jogsértő az a bírósági okfejtés, hogy a szabályozással a felek a bekövetkező kárról, a kártalanítás összegéről, részleteiről nem állapodtak meg, amely lényegi pontokra vonatkozó, egyező akaratnyilvánítás hiányában e pontokra irányadó megállapításokat az alperesnek kell pótolnia döntésével a kártalanítási eljárásban.

[26] Szintén jogszabálysértő az a törvényszéki érvelés, amely szerint a kártalanítási eljárást megelőzően a feleknek a kártalanítás részleteiben, tehát összegében, kifizetésének módjában, esedékességében kell megállapodniuk és a kártalanítási eljárást csak és kizárólag ilyen megállapodás helyettesítheti. Jogellenes az a bírósági álláspont is, hogy a felek nem kötöttek az Étv. 30. § (7) bekezdése szerinti megállapodást, ezért kártalanítási eljárás lefolytatásának van helye.

[27] A bíróság akkor járt volna el helyesen, ha a felek között létrejött kártalanítási megállapodásnak minősülő Megállapodásra alapítottan a keresetet érdemben elutasítja. Az I. rendű alperes helytállóan hivatkozott arra, hogy a felek között létrejött Megállapodás kizárja a kártalanítási eljárás lefolytatását, mert a kártalanítási eljárás lefolytatására kizárólag megállapodás létrejötte hiányában kerülhet sor. Továbbá a Megállapodás teljesítésének a vizsgálata nem tartozik az I. rendű alperesi hatóság hatáskörébe. A II. rendű alperes a Megállapodásban foglaltakat teljesítette, mert a településrendezési eljárás megindítása részéről megtörtént.

[28] A felperes felülvizsgálati ellenkérelmét a Kúria végzésében megjelölt határidőn túl terjesztette elő, így az hatálytalan. A felperes jogi képviselője tárgyalási nyilatkozatában a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta.

[29] Az I. rendű alperes észrevételt nem terjesztett elő, jogi képviselője a tárgyaláson a felülvizsgálati kérelemben foglaltaknak való helytadást kérte.

[30] A felülvizsgálati kérelem alaptalan.

[31] A közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 120. § (5) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős határozat meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.

[32] A Kúria álláspontja szerint a törvényszék a pontosan és törvényesen megállapított tényállásból helytálló jogi következtetést vont le.

[33] A Kúriának arról kellett döntenie, hogy a II. rendű alperes és az ingatlantulajdonosok – köztük a felperes – között létrejött Megállapodás az Étv. 30. § (7) bekezdése szerinti megállapodásnak minősül-e, avagy nem.

[34] Az Alaptörvény XIII. cikk (1) bekezdése szerint mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez. A tulajdon társadalmi felelősséggel jár.

[35] A korlátozási kártalanítás rendszere az Étv. hatálybalépésével újraszabályozásra került, azzal a lényeges különbséggel, hogy míg a korábbi jogszabályban a korlátozási kártalanítás és a kisajátítás nem különült el, addig az Étv. ezt a két jogintézményt elválasztotta. Külön szabályok rendelkeznek arról, amikor a tulajdonos kártalanítás mellett köteles tűrni a közhatalmi beavatkozást attól az esetkörtől, amikor a tulajdonos az ingatlan megvásárlását, kisajátítását követelheti. Mindkét jogi intézmény az Alaptörvény XXIII. cikkében rögzített tulajdonhoz való jogon alapul, részletszabályaik azonban nagyrészt eltérőek.

[36] Az Étv. jelen ügyben alkalmazandó 30. § (1) bekezdése értelmében, ha az ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg (övezeti előírások változása) vagy korlátozza (telekalakítási vagy építési tilalom), és ebből a tulajdonosnak, haszonélvezőnek kára származik, a tulajdonost, haszonélvezőt kártalanítás illeti meg.

[37] A 30. § (2) bekezdése rögzíti, a kártalanítás összege az ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözet.

[38] Az Étv. 30. § (7) bekezdése alapján a kártalanítási igény a vagyoni hátrány keletkezésekor válik esedékessé. Ez az időpont a helyi építési szabályzat, szabályozási terv hatálybalépésének, illetőleg az e törvény 20. § (4) bekezdésében foglaltak szerinti tilalmat, korlátozást elrendelő határozat véglegessé válásának a napja. A kártalanítás a felek megállapodásának tárgya. A főváros esetében a megállapodás megkötésére irányuló kérelmet a fővárosi önkormányzatnak a területileg illetékes kerületi önkormányzathoz, a területileg illetékes kerületi önkormányzatnak a fővárosi önkormányzathoz nyolc napon belül írásban továbbítani kell. Ebben az esetben úgy kell tekinteni, mintha a kérelmező a kérelmét mindkét önkormányzathoz beadta volna. Ha a szerződő felek között – a kérelem benyújtásától számított egy éven belül – nem jön létre megállapodás, akkor kártalanítási eljárást kell lefolytatni, amelyet a fővárosi és megyei kormányhivatal folytat le a kisajátítási kártalanítás szabályai szerint, az e törvényben meghatározott eltérésekkel.

[39] A Kúria az Étv. 30. §-ában szabályozott korlátozási kártalanítási rendelkezések értelmezése körében kiemelt jelentőséget tulajdonít az Alkotmánybíróság 144/2010. (VII. 14.) számú határozatában foglaltaknak, amely szerint az Étv. 30. §-ában foglalt korlátozási kártalanítási szabályok és a 30. § (4) bekezdésében foglalt kisajátítási szabály megalkotásával a törvényhozó a korábbinál egyértelműbb és teljesebb szabályozást alakított ki a települési előírások okozta tulajdoni korlátozások és az alkotmányos tulajdonvédelem követelményei közötti összhang megteremtése érdekében. Elismerte azt, hogy nem csak a formálisan elrendelt építési tilalmak eredményezhetnek olyan tulajdoni korlátozást, amelyek csak akkor felelnek meg a tulajdonhoz való alkotmányosság követelményének, ha a korlátozás arányosságát a törvény értékgarancia belépésével biztosítja, hanem az is, ha a helyi építési szabályzat, vagy a szabályozási terv az ingatlan rendeltetését, használati módját úgy változtatja meg, hogy azzal a tulajdonosnak aránytalanul kárt okoz. A tulajdonhoz kapcsolódó építési jogosultságoknak a helyi közhatalom jogalkotással okozott aránytalan korlátozása kártalanítási kötelezettséget von maga után, amelynek megállapítását a tulajdonos alanyi jogon követelheti.

[40] A Kúria a 18/2013. számú közigazgatási elvi határozatában – a 144/2010. (VII. 14.) AB határozatra is alapítottan – kimondta, hogy az Étv. a korlátozási kártalanítás jogalapját több feltétel együttes fennállása esetén teszi megállapíthatóvá: a helyi építési szabályzat, illetve a szabályozási terv megváltoztatja az érintett ingatlan rendeltetését és ez a változás a tulajdonos számára aránytalan korlátozást jelenthet, azaz kárt okozhat. Önmagában tehát nem a szabályozás folytán előálló rendeltetésben beálló változás, hanem az ezzel összefüggő kár jelent olyan aránytalan beavatkozást a tulajdonjogba, amely a kártalanítási szabályok alkalmazását kikényszeríthetővé teszi.

[41] A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a hivatkozott alkotmánybírósági határozatból és közigazgatási elvi határozatból is következően az ingatlan tulajdonosának, haszonélvezőjének korlátozási kártalanítás akkor jár, ha az ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat, illetőleg a szabályozási terv megváltoztatja vagy korlátozza és ebből a tulajdonosnak, haszonélvezőnek kára származik.

[42] Az Étv. 30. § (7) bekezdés második mondata főszabályként előírja, hogy a kártalanítás a felek megállapodásának tárgya. A jogszabályhely ötödik mondata rögzíti, hogy amennyiben a kérelem benyújtásától számított egy éven belül nem jön létre megállapodás, akkor kell kártalanítási eljárást lefolytatnia a hatóságnak.

[43] A törvényalkotó az Étv. 30. § (7) bekezdésében nem szabályozza, hogy a kártalanításról szóló megállapodásnak mit kell tartalmaznia. A Kúria rámutat, az Étv. 30. § (7) bekezdését együttesen kell értelmezni a 30. § (1) és (2) bekezdésével, vagyis a szerződő felek megállapodásának rögzítenie kell a korlátozási kártalanítás jogalapját és az ahhoz kapcsolódó kártalanítást (ellenértéket).

[44] Az előző bekezdésben foglaltakat támasztja alá az Alaptörvény 28. cikke szerint a jogalkalmazás során kötelezően figyelembe veendő, az Étv. 30. §-ához kapcsolódó jogalkotói indokolás is, amely többek között kimondja, hogy a kártalanítást a kedvezményezett köteles megfizetni. A kártalanítás a felek megállapodásának a tárgya.

[45] A II. rendű alperes és az ingatlantulajdonosok között létrejött Megállapodás nem tartalmazza a korlátozási kártalanítás jogalapját és nem rendelkezik a tulajdonosok részére kártalanításról, az a tulajdonosok szempontjából egy feltételhez kötött joglemondó nyilatkozat. Ezért – ahogy azt a törvényszék ítéletének [56] és [57] bekezdésében helyesen állapította meg – a Megállapodás nem tekinthető az Étv. 30. § (7) bekezdése szerinti megállapodásnak, erre figyelemmel a kártalanítási eljárás hatóság általi lefolytatásának nem képezi akadályát.

[46] A fentiekre figyelemmel nincs jogi relevanciája annak, hogy a II. rendű alperes a Megállapodásban foglaltakat teljesítette-e, és ha nem, akkor ennek mi volt az oka.

[47] A Kúria a Kp. 121. § (2) bekezdését alkalmazva a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta.